从客流量寥寥无几、艰难生存的过时商场，到拥有多元化设计及人性化体验的新办公业态，近几年来，传统商场纷纷改造成写字楼，传统写字楼也在进行着各种创新和升级。在上海，位于新天地板块的前社NEXXUS正是这样一个“商改写”的典范，在如今房地产进入存量时代的背景下，本期我们就来看看发生在这里的故事。
盘活存量项目，做有机的城市更新
“房地产市场已经进入存量时代，新增土地供应量逐步萎缩，盘活存量土地资源是未来发展的重点之一。”
城市更新，是近几年来不断被提及的一个话题。而其中的关键推动，是存量项目过剩与愈来愈紧缩的土地政策之间的矛盾。
存量项目无处不在，一座十几年前建造的传统商场，一座高龄的商务楼，都会因为落后于时代需求导致价值打折，在新旧更替下变成无人问津的萧条场所。另一方面，则是逐步紧缩的城市用地现状。早在2016年颁布的《上海市城市总体规划(2016-2040)》中，就已明确了规划建设用地“负增长”的目标，与“新增商办用地提高开发企业自持比例，支持鼓励存量商办物业有机更新”等规范性意见。
上海市域用地现状图（2015年）
图片来源：上海市城市总体规划（2017-2035年）
当城市建设用地纷纷“控总量”的时候，房地产市场就已经悄悄进入了“从量到质”的时代，存量物业的就地升级模式成为近些年来的发展趋势，而未来对综合片区的改造，以及写字楼、商场、酒店、工厂等单体建筑的更新升级，也将在房地产市场上大行其道。
放眼全球，城市存量项目改造不断有成功佳例出现，比如2018年度引起广泛关注的英国卸煤场项目，历经长达四年的更新改造，Coal Drops Yard实现了由卸煤场到区域商业中心的华丽变身。
改造前的煤场，图片来源于Coal Drops Yard官网。
十九世纪初期，铁路的大规模铺设使得Coal Drops Yard所在的国王十字成了英国最重要的工业区之一。但随着二战之后陆路运输逐渐取代铁路运输，从此国王十字区逐渐走向没落，以往繁忙热闹的工业厂区和煤炭等资源储存库沦为废旧工业地。
进入二十一世纪，伦敦政府开始重新发力市中心，加大了对国王十字的投资，于是这一占地面积近上万平米的园区得以重新被改造。虽然之前的历史建筑和交通枢纽已经老旧，但是国王十字区更新项目并没有大刀阔斧地改造原来的建筑，而是保留着这片工业革命时期遗留的建筑特色，将“过去”和“现代”完美地结合了在一起。整个国王十字街区的改造开发重点是打造一个大家都想来的地标，改造后也确实实现了这个愿景：成为了一个充满活力的新购物中心，盘活了曾经一度荒废的整个区域。
改造后的Coal Drops Yard购物中心图片来源于Coal Drops Yard官网
而在单体建筑的成功改造案例中，前社NEXXUS必须有姓名，今天我们就来跟大家分享项目改造前后的故事。
前社NEXXUS位于黄浦区新天地东南板块，正对西藏南路主干道，步行即可到达新天地。它的前身是金开利广场，曾有口腔医院、眼科医院、银行等配套业态。当时的项目是传统居民楼的商业裙房，不过由于原貌过时陈旧，物业租金水平明显低于周边同类型物业。
从社会价值而言，位于一线城市核心区域的这个存量物业，虽然占据重要区位，但却因为楼宇老旧，与当代的街道风貌和功能产生了严重的不匹配；从经济价值来看，这些物业租金常年偏低，估值无法体现，于是亟需改造提升。
2018年初，金开利广场的项目被重新购入，由展想集团联合众多国际专业团队联合重塑，变身为如今独享单元整租+服务设施共享的“新办公”业态。前社NEXXUS还以“Love Where You Work”为理念，旨在构建多元、共享、人性的商务空间，通过专业商务环境及共享社区配套的打造，塑造出富有创造力与生命力的场域精神。
过时楼宇再生，重塑都市工作新理念
时代的变化和革新，反应在场所的改变，则是愈来愈注重交流，关注内心。办公室不仅仅是办公场所，也是每天八小时的生活场域。前社NEXXUS在改造之初，即是秉持着人性化的考虑，为都市白领打造一个安静的私密房间与适度的公共空间，构建一种全新的理想工作场所。
前社NEXXUS的更新和转变，首先是通过完整统一的设计语言，对建筑外立面进行更新，从而产生更强的视觉冲击。从骨架到表皮，硬朗的金属架构与纯粹的玻璃幕墙，塑造了新天地“新办公”的另一番景象。整体外观现代简约，并通过玻璃幕墙映射自然树影的元素，使得整个建筑看上去更绿色、像一座城市中的森林。
其次在内部空间的设计和考量上，打破了传统办公楼中间廊道的单一通行模式，而是通过局部扩大与转折形成多样的共享空间加以利用，日常可以作为休息茶座、会议室、访客接待室、茶水间等。
不仅如此，前社NEXXUS在内部更新设计上还纳入沪上稀缺的露台风景，营造了与室内截然不同的葱郁氛围，将自然意境和商务空间有机融合，不仅打造了城区内的优质办公环境，更为在这个繁华地带忙碌工作的白领开辟了一方接触自然的小天地。
而楼宇的再生，从另一个角度来看，对于所在版块经济的推动，亦有着积极作用。
“这样一个存量改造项目，它不仅仅是将项目翻新，更是将项目的内心赋予了全新的塑造。无论是创业者、创意人和职业经理都能在此找到归属感。这里将不仅是理想的工作场所，更是一种全新的生活方式所在。”
-展想集团董事总经理刘雷
经过长达一年半的改造，2019年12月，作为小区裙房的商场转变为焕然一新的精品写字楼，前社NEXXUS完成了漂亮的翻身仗，而它的重塑，也为新天地商业板块加入了新的商务业态。对周边的商户与住户来说，不仅整体环境得以改善，片区综合指数也得到了全面提升。
盘活存量地产项目是涵盖城市公共空间规划设计和管理的过程，有机的城市更新改造不仅可以帮助城市公共空间实现创造性，亦可通过人性化的设计提高都市人群的满足感和幸福感从而提升体验。前社NEXXUS，欢迎大家入驻体验城市存量项目华丽升级后的各种惊喜！
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