2019年成都写字楼租赁市场分析报告，联合办公及包租崛起

壹／

成都写字楼租赁市场在目前看来，按租赁权属主要分为三类：开发商自持、个人或企业购买散户业主、联合办公及包租，已形成三足鼎立之势。

        开发商自持写字楼物业成都在全国一线城市中保有量都是较高的，已交付使用的总体量大约超过300万平方米，这种现象的产生并不是偶然的，主要有以下因素：

1、统一运营的品质提升，从而达到更高的租金回报收益；

2、该城市已形成的高于其他城市的租赁回报率（7%~10%）；

3、成都写字楼市场大宗租赁客群数量的相对优势，对物业整体供应的需求量较大。

个人写字楼业主的产生主要集中在2009年至2014年这五年时间当中，企业写字楼业主的产生主要集中在2015年之后，这种分段现象的产生，主要是因为前段是以投资为主，后段是以自用为主，目前这部分的总体量大约超过600万平方米。

联合办公及包租的市场行为在3~4年前脱颖而出，这一现象的出现不仅解决了甲方出货端大批走量的问题，也同时节约了中小企业客户承租后的装修、家具采购等的时间成本，这种新型的市场运营模式深受租赁客户端的喜爱，固此市场行为的出现在个人看来是必然的，目前这部分的总体量大约超过100万平方米。

贰／

在个人看来，成都写字楼的租金变化大致可以分成三个阶段。

       2009年至2014年，是成都写字楼蓬勃发展的5年，成都目前已交付使用的写字楼在这几年面市的量应占据了总量的50%以上，在这期间，随着写字楼放量的不断增加，写字楼平均租金从最开始的140元/平.月（含物业费）逐渐走低（甲级及乙级写字楼），某些楼宇降幅甚至达到40%左右，基于这种市场情况，个人或企业投资写字楼的收益也受到了巨大的影响，从而写字楼投资市场进入了冰冻期。

        2015年至2017年，整个写字楼市场放量大幅度降低，这三年时间可以用“去库存”三个字来形容，但成都作为西南地区的窗口城市，随着经济高速发展的带动，企业自用的需求量还是较大，固无论是购置自用还是租赁使用，且包租和联合办公市场在此时也已开始发力，最终写字楼在整个市场的空置率从2015年初的40%左右降低至2017年底的10%左右，但租金变化实属不大，在2015年年初的平均租金100元/平.月（含物业费）基础上也有5~10%的涨幅（甲级及乙级写字楼）。

2018年至今，因写字楼市场放量在最近5年逐渐走低，整个市场写字楼入住率也超过了90%，又特别是包租市场和联合办公市场的日益成熟，固租金涨幅在最近的1~2年当又达到了新的高度。目前主城区甲级写字楼平均租金已经去到140元/平.月（含物业费），乙级写字楼平均租金已经去到110元/平.月（含物业费），且目前的租赁资源相对稀缺，供过于求的市场现象也已不复存在。

综合以上成都写字楼租赁市场的情况不难看出：

1、目前成都写字楼保有量是相对较高的，对应的租赁市场也相对较大；

2、目前写字楼新增供应量很小，已交付的写字楼入住率较高，租金持续走高是必然趋势；

3、市场租金走高所带动写字楼售价的上浮也将是必然趋势。