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2019年成都写字楼租赁市场分析报告,联合办公及包租崛起

2019-07-08
      成都,作为中国西南重点窗口城市之一,在经济飞速发展的这些年,写字楼在这个城市也成为了一道亮丽的风景线。截止到目前据不完全统计,成都已交付使用的甲级和类甲级写字楼已超过300栋,总体量已超过1000万平方米,这个庞大的数据所产生的租赁市场到底是怎么样的呢……

成都写字楼租赁市场在目前看来,按租赁权属主要分为三类:开发商自持、个人或企业购买散户业主、联合办公及包租,已形成三足鼎立之势。

开发商自持

        开发商自持写字楼物业成都在全国一线城市中保有量都是较高的,已交付使用的总体量大约超过300万平方米,这种现象的产生并不是偶然的,主要有以下因素:

1、统一运营的品质提升,从而达到更高的租金回报收益;

2、该城市已形成的高于其他城市的租赁回报率(7%~10%);

3、成都写字楼市场大宗租赁客群数量的相对优势,对物业整体供应的需求量较大。


个人或企业购买散户业主

个人写字楼业主的产生主要集中在2009年至2014年这五年时间当中,企业写字楼业主的产生主要集中在2015年之后,这种分段现象的产生,主要是因为前段是以投资为主,后段是以自用为主,目前这部分的总体量大约超过600万平方米。

联合办公及包租

联合办公及包租的市场行为在3~4年前脱颖而出,这一现象的出现不仅解决了甲方出货端大批走量的问题,也同时节约了中小企业客户承租后的装修、家具采购等的时间成本,这种新型的市场运营模式深受租赁客户端的喜爱,固此市场行为的出现在个人看来是必然的,目前这部分的总体量大约超过100万平方米。


聚焦Vol.02       成都写字楼在这种租赁市场下,对应的租赁租金又是怎么样的呢?我们一起来看看这些年的租金变化情况...

在个人看来,成都写字楼的租金变化大致可以分成三个阶段。

第一阶段:2009-2014

       2009年至2014年,是成都写字楼蓬勃发展的5年,成都目前已交付使用的写字楼在这几年面市的量应占据了总量的50%以上,在这期间,随着写字楼放量的不断增加,写字楼平均租金从最开始的140元/平.月(含物业费)逐渐走低(甲级及乙级写字楼),某些楼宇降幅甚至达到40%左右,基于这种市场情况,个人或企业投资写字楼的收益也受到了巨大的影响,从而写字楼投资市场进入了冰冻期。

第二阶段:2015-2017

        2015年至2017年,整个写字楼市场放量大幅度降低,这三年时间可以用“去库存”三个字来形容,但成都作为西南地区的窗口城市,随着经济高速发展的带动,企业自用的需求量还是较大,固无论是购置自用还是租赁使用,且包租和联合办公市场在此时也已开始发力,最终写字楼在整个市场的空置率从2015年初的40%左右降低至2017年底的10%左右,但租金变化实属不大,在2015年年初的平均租金100元/平.月(含物业费)基础上也有5~10%的涨幅(甲级及乙级写字楼)。

第二阶段:2018至今

2018年至今,因写字楼市场放量在最近5年逐渐走低,整个市场写字楼入住率也超过了90%,又特别是包租市场和联合办公市场的日益成熟,固租金涨幅在最近的1~2年当又达到了新的高度。目前主城区甲级写字楼平均租金已经去到140元/平.月(含物业费),乙级写字楼平均租金已经去到110元/平.月(含物业费),且目前的租赁资源相对稀缺,供过于求的市场现象也已不复存在。


综述Summary

综合以上成都写字楼租赁市场的情况不难看出:

1、目前成都写字楼保有量是相对较高的,对应的租赁市场也相对较大;

2、目前写字楼新增供应量很小,已交付的写字楼入住率较高,租金持续走高是必然趋势;

3、市场租金走高所带动写字楼售价的上浮也将是必然趋势。

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