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移动互联时代,传统写字楼租赁已死,下一步如何破局

2019-07-13
前言:最近做梦梦到一个词,叫做“去地产化”。我也不知道是不是5G出来了,爱科幻的脑电波开始蹦跶了。今天就聊聊,为什么我觉得传统写字楼招租已死,以及如何给这个噩梦编一个喜剧结尾。

PART 1 现象

传统招租之死

毋庸置疑的是现在是一个移动互联的时代,万物互联。所谓“去地产化”,即商业地产之死,除了商场,当然也包括传统写字楼招租之死。

这是一个很简单的逻辑,因为我们根本就不需要在写字楼里办公啊!

现代人的属性:“宅”、“网社交”。

什么叫“网社交”?就是住在高楼大厦里,到现在都不知道邻居是谁,但在互联网上有一帮网友。

什么叫“宅”?就是无需出门购物,外卖快递到家,有了手机电脑就有了全世界。

那问题就来了,我们为什么要在写字楼里办公?是桌子比家里的更好用,还是椅子比海边的沙滩躺椅更舒服?

狗小二和猫小花合伙开了一家公司,对话的起因是狗小二坚持要租一个写字楼间,但猫小花觉得没必要。

狗小二:我们需要公司提供电脑啊
猫小花:嗯?现在谁家还没台电脑啊?
狗小二:我们需要打印机啊
猫小花:嗯?不好意思,公司环保,提倡无纸化了。
狗小二:我们要会议室开会吧
猫小花:嗯?项目小组拉个群吧,我们电脑上开。
狗小二:我们需要坐在一起交流啊
猫小花:嗯?通讯那么发达,工作沟通靠邮件、微信、电话,跨国公司也一样run吧。
狗小二:我们需要企业团队文化啊
猫小花:嗯,这个可以有。通知团队,订机票,明天去巴厘岛开会。
狗小二:全票通过!举四爪赞成!

第二天,狗小二和猫小花带领着公司全员在巴厘岛度过了一个愉快的工作日,工作氛围非常和谐。

所以!我们为什么要坐在传统格子间的写字楼里工作?开发商那么努力拼命招租,到底是企业需要写字楼还是写字楼需要企业??

企业之“去中心化”发展

所以我们来看未来企业在发生什么变化。移动互联时代下企业很可能在发生一件事,叫“去中心化”。

这个词是我从区块链上借用来的,很多企业以后或许就没有总部了,以项目制的形式运营,就像一张网上织了很多个点,这个点是项目。有项目的时候会新增一个点出现,项目结束点就消失了。

大的这张网叫“企业平台”,平台上有各家不同的企业,企业间以项目的形式合作,也就是点与点之间的那根连接,为了易于项目间交流和扩张,商业模式会趋向于扁平化。

“去中心化”是一种现象,这种现象下会诞生新的办公需求,就是“分散式小型办公”。从办公地点上看,移动互联网时代下,在全球哪个城市办公都可以;从企业规模上看,大企业平台化后本身规模并没有缩小,反而可能扩张更快,但按具体单个项目来说,参与项目的人需要的办公场所变小了。

开启存量时代

从市场层面来说,商业地产是在衰退的。

众所周知,2018年是特别艰难的一年,对于商业地产来说,投资、新开工、销售面积均同比下降。

从供应端来看,2018年1-11 月,商业地产开发投资额 18489 亿元,同比下降 10.2%,新开工方面,2018 年 1-11 月商业地产新开工面积 23525 万平方米,同比下降 2.4%。一线城市北京、上海,办公楼新开工面积同比分别下降28.4%和 15.3%。

其中办公楼投资额同比占比下降1.3%,新开工面积占比下降0.5%,销售面积占比下降0.4%。

从需求端来看,商业地产销售规模同比下降明显。2018年 1-11 月,全国商业地产销售面积为 13724 万平方米,同比下降6.8%。全国办公楼销售面积3606万平方米,同比下降11.1%,与 2017 年 1-11 月的增幅 26.7%相比,相差了 37.8 个百分点。

另外,不仅商业地产投资开发销售放缓,整体写字楼市场去化速度也放缓。

截止2019年Q1,北京现有写字楼存量1058万方,一季度新增供应8.3万方,净吸纳量只有1.2万方,未来3年将新增210万方,如果按此去化速度得超过20年才能全去化完。

2019Q1北京写字楼市场概况
再来看另一个一线大城市上海,截止2019Q1,写字楼存量1167万方,一季度净吸纳是-6.2万方,是负的。不仅如此,还面临空置率提升、市场租金下滑、收益率下降等一系列连锁反应。未来4年还将新增727万方,也是去化速度赶不上新增供应。

2019Q1上海写字楼市场概况

当市场真正从“增量时代”向“存量时代”转换,市场空置率增加,那么市场租金价格自然也很难提升,开发商和写字楼租赁运营商们想要在未来市场里获得更多的收益将会非常困难。

这是否预示着一个商业时代的终结,但又将开启一个怎样的全新时代?

如何盘活存量资产是所有开发商当下着急思考的问题。



PART 2 变革

“时代抛弃你时,连一声再见都不会说”

我一直在想,我们的未来需要什么样的办公。既然说传统办公租赁已死,那么就必须做出变革!但路在何方?

这一定不是一个开发商能想出来的方案,因为他们谈的是写字楼租赁管理,还是传统的思路,例如如何打造差异化,如何提高租金,如何在市场低迷时盈利。

这也一定不是做写字楼租赁的员工能想出来的,因为他们忙着带看客户,然后惋惜地送走客户。

就像打败移动电信的是鹅厂微信,打败诺基亚的是苹果,那么打败传统办公的会是什么呢?

联合办公会是风向标么?

联合办公一直是写字楼市场热议的话题,那么,联合办公是否真的是未来办公变革的风向标呢?

不得不承认,“联合办公”就像一股春风,一时间WeWork、纳什空间、优客工场、氪空间等如雨后春笋般生长,而万科、龙湖、SOHO、华润等开发商也以迅雷不及掩耳之势抢占先机。

据报告统计,联合办公的门店数逐年递增,2018年联合办公供应超过200家门店。

老旧空置写字楼,经过一番翻新改造,络绎不绝地迎来了创业及中小企业,使低坪的空间价值得以重新焕发春光看似是一个可喜的现象。

然而,好景不长,目前上海和北京核心区位的联合办公供应量已近饱和。上海和北京的门店数占全国市场的64%。

从2016年开始,一方面获得私募股权的联合办公运营商继续大举扩张,另一方面连续亏损难以盈利的联合办公开始接连倒闭,联合办公行业内逐渐进行整合兼并,市场热议的焦点一下子从新店开张转为对市场健康的担忧。明明才是一个新兴行业,百花齐放的时间却如此短暂,不禁让人惋惜,说好的盘活存量市场就仅仅是这样了吗?

我们进一步分析,联合办公为什么行业集中度会这么快地提升?

从根本上说,因为它是有市场的。

正如这个噩梦的开头,移动互联时代,企业的办公模式是在“去中心化的”,而联合办公恰好满足了企业正在地域分散化、办公规模小型化的市场需求。

WeWork里面看起来像中小企业的公司,其实很可能是大公司甚至是跨国企业“网络”中的一个“点”或一个部门。这也是为什么企业的分类也将发生改变,我们不再能用传统的企业人数或注册资本金去判定公司的大小了。

但为什么明明有市场的联合办公又在快速死亡?

因为调研发现,众多联合办公依然没有脱离办公区间租赁的概念,还是依赖办公位的出租和部分硬件的增值服务来获得收益,盈利空间狭窄。




PART 3 破局


“我们是谁,我们从哪里来?我们到哪里去?”——法国印象派画家 保罗 高更

商业办公变革的方向

所以。。。时代在改变的时候,就要勇于接受来自灵魂的拷问。

很喜欢印象派画家保罗高更的一幅画“我们是谁,我们从哪里来?我们到哪里去?”,这非常应景当下的商业地产时代。

问题一:“我们是谁”,换句话说“什么是商业地产?”

商业地产是消费空间、是商务公共空间。

问题二:“我们从哪里来”?

有什么样的消费和什么样的商务,就诞生了与之相适宜的商业地产。因此,进入新存量时代,“商业地产从哪里来”的问题,就变成了一个“有什么样商务”的问题。本质是商务的特性问题。

问题三:“我们要做什么”?

开发商要解决的痛点一定不再是传统地拓宽渠道请中介代理招租,而应该是考虑如何吸引企业到空间里来,也就是说从“空间提供方”转变为“企业服务运营商”,为企业提供他们比在家更需要的服务,不然人家干嘛不躺在沙发上快乐肥宅地办公呢?

这也指明了商务升级的本质方向和逻辑,决定着未来高品质办公的变革方向。

不去地产化的办公租赁不是好服务商

工作和生活在大城市里已经分不开了,从60后轻描淡写的“朝九晚五”,到90后习以为常的“996”,到00后老生常谈的“007”……

我们或许可以更上一层地去想象,在未来,人们对办公空间的需求会逐渐转化为对美好工作的向往。

前言里说到,我最近梦到一个词叫“去地产化”。

放在商业地产里,就是为了解决传统写字楼租赁与日益增长的企业办公需求之间的矛盾与不满足,从而催生出一种新的行业叫企业运营服务商。

所以如果抛开办公空间本身,抛开租赁指标本身,抛开狭隘的传统租赁观念,不去谈“租赁面积”、“租赁周期”,不去谈“提升租金”,那么,企业运营服务商是否能开创新的服务时代,并从另一个层面去获得收益?

那么,我们要重新为企业定性,当然也要抛开传统的企业划分标准去定性。

现在的写字楼客户划分标准是什么?

无论是按企业规模或注册资本金去划分大中小,还是按品牌影响力去划分国际著名、本土著名和一般企业,都是不与时俱进的!

提供被需要的服务才有理由收取费用

当我们谈提供服务的时候,客户为什么要买单?

比如业主在楼里面安装了多个人脸识别系统,美其名曰提升了科技感,然后要问租户多收几块钱的租金。有些租户要问,凭什么啊,我又不需要。

所以,只有提供被企业需要的服务,才有理由收取费用。

未来是科技的,但科技是设备还是数据?科技要怎么用?

1. 科技是场景+设备

从硬件来说,科技毋庸置疑可以应用于智慧办公,提升用户体验感和管理效率,例如用于身份识别的人脸系统,用于空间管理的访客系统,用于设备操控的无线投屏和智慧白板,用于设施调节的灯光、空调及电源系统,用于环境监测的空气监测和质量调节系统,还有用于休闲的零售、睡眠舱、按摩椅等自助服务系统等。

我画了个PPT如下,大范围涵盖了目前市场上已有的智慧系统:

这些都是实实在在可以体验到的,但是客户一定会为硬件买单吗?

答案肯定是否定的,因为这里面就要给科技功能分类了。

一种是针对楼宇管理的,当安装硬件系统是为了提升业主的管理效率,而非给租户带来直接利益的时候,是很难说服客户向其提高费用的。

比如物业安保用于管理大厦的人脸识别系统、巡检系统、机器人、工位管理、能耗管理系统等的确提升了楼宇的物业管理品质,但是对客户并没有产生直接的体验效果,业主要求提升物业费,客户会满意么?

所以投入科技设备和租金提升之间其实是没有直接关系的。

另一种是针对客户办公服务的,当安装的科技系统实实在在能影响用户的办公体验,使其直接感受到舒适、便捷、健康等服务,那么才有可能提升租金。例如安装云打印、智慧白板、智能储物、无线投屏、调节灯光空调,对环境进行空气监测,安装睡眠舱、按摩椅等。

总之,打造智慧楼宇不是为了增加业主自身的管理便利,而是为了提升租户满意度,只有租户满意了,才会留下,才会愿意为享受服务而买单。

2. 科技是 云+大数据+咨询分析
从业主的角度思考,如果用于楼宇管理的“场景+设备”的科技投入并不能体现在提升租金上,那为什么还要花大成本投入呢?

这个问题也很容易回答,除了节约业主自身的人力管理人本外,对于写字楼的经营收入而言,租金只是一部分。传统租赁认为租金是占收入大头的,但如果未来提供传统的办公面积租赁已经无法吸引企业入驻了,那么是否应该思考其他收入了呢?也就是我们所说的“空间服务”。

从软件来说,为什么不用“设备”+“场景应用”的结合,去获取数据呢?我一直相信,无论是AI人工智能还是大数据,应用在楼宇上,楼宇就是有生命的,因为科技化的楼宇是自身不断在进化升级的,科技赋予了楼宇自我学习和成长的能力。这种能力获得的大数据可以反过来更好地分析企业,从而服务企业。

当我们谈写字楼租赁运营,我们为什么不去关注企业需要哪些合作伙伴,为什么不关心企业的发展速度?为什么没有人问企业“你是什么星座的”,从而为企业提供被需要的增值内容?

因为地产是一个非常传统的行业,要“破局”,只有“去地产化”打破传统的租赁思维。

我们现在谈企业空间服务运营,就不是单纯的租赁,大数据科技服务能够提供的价值更多。例如,如何根据企业的成长速度去预测未来需要的办公面积?如何根据员工的出差频率去规划企业需要的工位?如何根据企业员工常去谈合作的城市为其快速精准地进行异地办公选址?如何根据员工的性别比例去设计卫生间?如何分析员工的生活偏好来提供增值服务……

再更进一步为企业着想,如何激发组织活力,提高工作效率,凝聚员工动力,最大化节约企业成本,提升企业价值一定是企业未来的发展诉求;为员工着想,办公场所是否安全、健康、便捷、舒适,是否满足“007”的作息所需还能放心开心工作是他们的理想。

现在很多写字楼运营商在考虑为企业做办公空间定制,我认为这是可喜可贺的,也是打开新局面的重要之路。

那么问题来了,试问,不了解企业要怎么做定制?

因此,传统的办公租赁要转型成为“企业服务运营商”,首先要成为一个利用科技大数据的咨询分析师。

就像从“星座”和“性格分析”去了解人的心理和行为一样,未来的“企业空间服务运营商”要去了解组织的行为和心理,只有能够搭建一个全新的商务办公企业特征模型,来帮助企业组织认知自己的属性,才能精准有效地为企业定制出他们需要的服务。

要把租赁服务当成产品去卖

未来,要破局“存量地产”,我们要吸引企业,就要把办公空间服务当成产品去卖,把企业看作是购买服务的消费者。根据消费行为学和心理学,我们可以分析企业办公组织的特征,从而构建一个五型办公特性消费模型。我画了个PPT如下:


01人格型办公

考虑企业的性格,狼性还是稳定型,例如民营地产企业和港资企业。狼性的企业扩张规模快,我们按工位来说,今天企业租5个人的工位,下个月也许就需要20个工位了。而稳定型的企业,可能3年都不会扩张。了解企业的性格有助于帮助企业按需发展。


02生态型办公

所谓生态型就是一个圈,无需从圈里出来就可以满足生活工作所需要的一切,简称“佩奇”(配齐),例如google或者腾讯总部。

对一家企业来说,需要为其搭建良好的合作伙伴,例如为其提供上下游产业链的企业关系,给他们安排临近的办公室等;对员工来说,生态圈就是满足生活中的一切,因此提供的服务配套就包括餐饮、健身、休闲娱乐、美容spa、医院、托儿所,甚至是宠物照看,能够满足员工真正足不出户的“007”工作模式。


03社交型办公

有些企业是外向型的,例如销售、贸易。他们的员工大部分都出差在不同城市,或者需要更大的共享空间去头脑风暴和与人交流、需要电话亭和隔音空间去不受干扰地打电话,那相应的服务就应该满足工位灵活调整、异地办公、超大共享会议空间和电话隔音间。




04体验型办公

体验型办公适合特别注重人文关怀的企业,例如桌椅要符合人体工学、照明要舒适护眼、空气质量污染不超过PM2.5、办公空间绿化要多、要有女性车位或班车接送、要有托儿所、定期要举办员工关爱活动等。


05情感型办公

情感型办公是“情感经济时代”的产物,例如星巴克卖的不是咖啡,是休闲;法拉利卖的不是跑车,卖的是一种近似疯狂的驾驶快感和高贵;劳力士卖的不是表,是奢侈的感觉和自信;希尔顿卖的不是酒店,是舒适与安心。

那情感型办公就是满足企业情感化的需求,尤其在空间打造、设计风格、科技运用上要符合企业的文化、贴合品牌形象,考虑是高端大气上档次,还是低调奢华有内涵,是奔放洋气有深度,还是简约时尚国际范。

所以,你是哪种类型的企业呢?以后写字楼招商租赁的来访系统里,会不会出现一张企业服务定制测试表?
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