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2019年中国联合办公市场发展分析?

2019-08-10

联合办公这种办公模式这两年飞速发展

主要得益于资本市场的追捧(它结合了共享经济、大众创业、实体社交等概念)

比如:联合办公 Wework
计划2019年9月上市 有可能和成为仅次于Uber 的独角兽企业,现在估值470亿美元
日本软银总共为wework 投资了100亿美元,孙正义把wework 当做第二个阿里巴巴在打造。

现在wework 已经在28个国家 100多个城市
有近500处办公场地,近50万名会员

中国国内联合办公市场也发展迅猛:

短短时间内成立了:氪空间优客工场SOHO3Q腾讯众创空间等等300多家企业
在全国发展了6000多个网点 200万多个工位, 市场规模达到600亿

资本市场大量的资金投入助推了联合办公市场的快速发展,随着联合办公市场的并购加速,行业的资本越来越往头部企业集中。

2018年联合办公融资事件

2018年发生了多起并购/战略合作事件,诸如2018年4月,WeWork中国以25亿元人民币全资并购裸心社。优客工场作为国内联合办公领域首家独角兽企业,在2018年先后完成了对洪泰创新空间、无界空间wedo联合创业社、Workingdom、火箭科技、方糖小镇等品牌的6笔并购,与爱特众创达成了并购合作意向。Distrii办伴今年先后与首信联创空间和J MUB达成了战略合作。

【宏观】联合办公的发展 顺应了中国宏观形势

1、中国一二线城市写字楼空置率过高, 平均空置率达到20% 其中: 长沙 、重庆 、武汉 空置率超40% 、天津 、成都 、无锡 超30%、青岛 、苏州 、杭州超20%;南京 、深圳、广州、上海 超10% 、北京 8%

2、中国年轻一代对于工作的态度发生了改变:中国年轻一代不像前辈那样 把工作仅仅看作一种谋生手段,而是把工作当做生活的一部分,生活与工作的界限愈发模糊。相对于等级森严、规章制度流程严格的大企业组织,年轻人更优先考虑自身的发展,喜欢灵活的工作时间,喜欢优雅的工作环境,保持工作与生活的平衡。

3、中国小微企业以及自由职业者比例越来越高:

比如:文创、设计、广告、咨询、明星工作室、新媒体、IT等自由职业 中国有2000多万小微企业法人,此外还有6000多万的个体工商户。这些小微企业占市场主体总数的90%以上,他们贡献了全国80%的就业、70%左右的专利发明权、60%以上的GDP和50%以上的税收。但是小微企业的日子并不好过,急需要各种服务和支持:市场推广支持、法律和财务支持 、IT支持、培训服务、以及资金的支持。中小微企业 对于中国稳定发展有非常重大意义。

联合办公和传统办公有什么区别?


共享经济:不同公司以及个人 共享一个大的办公环境。这样可以降低办公室租赁成本。 
社区性质:办公者可与其他团队分享信息、知识、技能、想法和拓宽社交圈子。


联合办公空间最大的特色,在于其比传统办公室具有更高的共享性与开放性。提供了一个愉快放松的精致空间,可以在这里办公或者聚会休闲。为越来越多的创业者、创业团队、小微企业提供全新办公和生活体验。


联合办公服务对象:

最初的定位是服务于自由职业者、初创企业 :

如wework杭州 (龙翔桥店) 1、个人 流动工位1600元/月和专属工位2000元/月 左右 (含物业)公共空间 2、玻璃隔断独立办公室 180平方含员工办公区和两个经理单独办公室 可容纳30个工位 4.5万/月 (含物业)

现在越来越多的针对大型企业服务:

大型企业的整个大楼和园区全权外包给联合办公企业负责设计及管理运营。比如 IBM Greenwich格林威治 办公室 ,亚马逊 波士顿 办公室, 全部由wework 负责打理的


为什么大家喜欢去联合办公? 

一、方便:



1、 联合办公场地一般都是城市CBD写字楼 交通方便 , 见客户省时间、招聘员工也方便。 
2、省去了 自己办公室装修、网络布线、购买办公设备 ,节省大量精力 。
3、办公空间弹性。比如 公司接了一个大项目,需要临时增加很多人手,需要临时扩大办公空间。在联合办公就很方便实现。


另外 大部分联合办公空间还提供以下服务 :


每天专人清洁打扫 
高速稳定的网络 
咖啡吧 随时提供免费的新鲜烘培咖啡 
带隔音功能 电话间 打私人电话和视频聊天提供安静的空间。 
专用会议室:完备的(音频/视频)设备 
配备商业级打印机和碎纸机。 
还提供 前台服务 帮你接待客户、收快递。


......


二、有氛围 有面子


1、可以在一二线城市CBD最高档写字楼上班 
比如:上海最贵写字楼陆家嘴IFC 国际金融中心 每天租金每平方米 25-30 元 (对入驻企业审核及其严格,必须是行业内排名前几名的公司), 而联合办公 打破了这种门槛 ,联合办公让自由职业者也可以在这种高档写字楼上班.



2、联合办公经常性的组织社交活动 
比如研讨会活动、路演活动、联谊活动,可以从中认识很多工作、生意、以及生活上的伙伴。 

3、联合办公空间的设计建设是基于数据的科学规划



以wework 为例 :

a\项目选址:wework 基于地理的商业数据(包括周围交通、商业配套、咖啡厅、购物中心、餐馆、酒吧、酒店和体育场等)进行评估打分,进行办公室选址


b\空间设计:wework在租赁下一个办公楼后,首先用设备扫描整个办公楼层的空间。然后由计算机 BIM系统打造 虚拟3D建筑模型 然后让机器通过自动学习的方式反复优化模型,打造最合理最科学的 空间布局(办公室、公共区、会议室 )、人流动线、机电水网管线、室内光线、空气流通 等 达到最优化的程度,程序设计要比人类设计师更准确40%

c\邀请最好的室内艺术设计师,而且选择国际顶级家具品牌。让每一个办公空间都成为一个艺术品。


例:WeWork 中国旗舰店 
在上海市的威海路 696 号,一幢有着百年历史的英国古典都铎风格红砖建筑。这里曾经是世界各地艺术家们的聚集中心


整栋楼呈“回”字形,中间的天井是露天,设计师着这里增加了玻璃屋顶,屋顶之下就成为一个开放的公共区域。玻璃屋顶下挂满了圆形的灯,宛若星河灿烂。旋转景观楼梯将三层楼连接,每层楼都有吧台:咖啡和啤酒免费提供。而且优美的背景音乐贯穿整个公共空间。

英式都铎风格红砖墙结构的被原汁原味的保留,休息间的墙上画着上海民国时期的旗袍美女的壁画,表现出浓郁的上海特色。空间里使用的家居产品 全是高端设计师品牌,包括中西合璧的 周宸宸、斯堪的纳维亚设计品牌Muuto 等。

三、社区化


WeWork创始人 亚当曾说过:我们不是简单的作二房东生意 ,我们是“世界第一的实体社交网络”

人类大脑中有 1000多亿个神经元,如果这些神经元都是独立的 之间没有联系,那我们无法思考、计算,只有神经元之间通过突触 形成 100多万亿个链接之后,我们才能够思考、计算、产生思想。
WeWork不仅把创造者聚集在一起工作,更重要的是让他们之间自发产生化学反应。在WeWork有50%的会员与其他会员建立了商业合作关系。




日本有一本著作《匠人精神》,它的作者的秋山利辉,他是日本秋山木工的创始人(秋山木工的家具 是日本皇室、国会专用家具)。他在书中写道,他为了培养木工们的合作性,他要求每天木工们 大家每天 一起生火、一起做饭(请注意 这里不是叫外卖、也不是出去饭馆吃,而是一起生火、一起做饭、 一起吃) 通过这种方式可以极大地培养大家合作的热情,促进大家的沟通协作。 
人们只有面对面一起做事的时候 才能感受到对方热情带来的力量, 这是互联网无法替代的。


而且联合办公社区 对于初创公司拓展业务,帮助尤为明显:

比如:WeWork 上海旗舰店里有一家叫“完美衣橱”初创企业 (提供一种时装租赁服务的 APP ) 。完美衣橱计划 登陆美国市场,他们第一个想到的就是:WeWork美国的会员就是他们的潜在客户,社区经理也会帮他们在会员中进行推广。会员之间其实就是互相的潜在客户和供应商,加上 WeWork 有上百个在海外办公空间,对于会员拓展海外业务也相当有帮助。

为什么大公司也喜欢选择联合办公:

去年,WeWork 的大公司客户数量翻了一倍。如 IBM、亚马逊、微软、汇丰银行 。WeWork 每月新增收入中有 30% 来自大公司。

原因大致如下:

1、大企业希望剥离房产、园区及办公室管理业务,外包给专业公司进行服务运营。把精力集中在自己的主营业务上面。



2、这些跨国大型公司,在全球设立成百上千个分支机构,可以充分利用WeWork全球网络资源,快速找到合适的办公场地。




3、除此之外,大企业往往有体制僵化、人浮于事的通病 : 
大企业需要在内部 打造一个个微小的阿米巴组织 类似一家家独立的小微企业的新型办公模式 

比如:日本航空公司,它是日本龙头和全球第三大航空公司,成立于1951年。后来因为体制僵化、人浮于事、以及外部市场的变化 ,于2010 申请破产保护。日本首相登门 ,拜访了“日本经营之神”稻盛和夫,请求他出山拯救日航。稻盛和夫出山后, 在日航实施了阿米巴经营。 
什么是“阿米巴”?
阿米巴 又叫变形虫,是一种单细胞动物。变形虫 拥有极强的适应能力。在地球上存在了几十亿年,是地球上最具生命力的物种之一。 
变形虫,它的身体形态不固定,可以自由变成各种形状,它可以从身上突出一个个针形或叶形的 “伪足”,利用这个“足”来运动,也可以用这个“足” 包裹住 食物 ,吃掉对方。而 食物残渣可以从 身体任何部位 排出体外。它采取无性繁殖,通过一个细胞分裂成两个细胞来繁殖。 
所以说变形虫:一个细胞就是一个独立存在的生命实体,拥有完整的维持生命活动的代谢系统。而且其后代永远保持这种生命特性。



稻盛和夫所倡导的阿米巴经营,就是要把大企业僵化的组织 分解为一个个最小的经营单元,每个经营单元要自己独立负责,独立核算,灵活应对市场的变化。以达到 企业销售额最大化、经营费用最小化的目标。 
日航实施阿米巴经营,一年时间内就转亏为盈。可见阿米巴经营成效有多么明显 。



我不知不觉写了这么多,可见 我是联合办公模式的忠实粉丝。资本投资市场虽然火爆,但是我不得不提醒,现在联合办公企业的日子并不好过, 现阶段大部分还处于“烧钱”阶段。

WeWork中国2018年 在部分社区推出“租一年赠一年”的优惠,相当于五折促销。WeWork 2018年 营业收入 18亿美元、而当年 净亏损 19亿美元。

SOHO 3Q,其刚起步时 开放工位的租金定为4000元/人/月,独立办公室超过5000元/人/月, 后采取打折的方式降低租金,普遍为5-7折,潘石屹曾表示:旗下产品是以亏损20%的代价对外出租。

氪空间2018年推出“感恩节·暖冬”活动,宣布旗下部分联合办公社区,最低可至五折

当然,降价可以暂时吸引客户,但往往无法持续,小微企业主对于房租价格是比较敏感的,一涨价客户就会流失。所以如何增加客户黏性是每一个联合办公企业长期面临的课题。

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