为什么那些模仿WeWork的都迷路了，而这些不学WeWork的共享办公都活出了自己!这是当下我思考最多的一个问题。WeWork公开了招股书，业内议论纷纷。有质疑其”24个月经营筹备期“的低效率的，有看好其会员服务模式的发展前景的，也有展望国内共享办公企业IPO估值的。
空间研习社作为专注共享空间行业发展的研究咨询机构，这两天自然免不了被询问对此事的看法。我说得最多的是，把WeWork当案例研究没错，但千万别当行业标准学习，特别是模仿。
因为，有一个事实是：那些模仿WeWork的共享办公都迷路了;而这些不学WeWork的共享办公都活出了自己!最像WeWork的裸心社被收购了!
从联合办公到城市更新的成功进化——CEREATER创邑
我还记得2014年的夏天，我们在方文总老码头创邑SPACE第一次听他们团队分享对WeWork的研究报告，那时，联合办公这个词还没有现在这么热，我们一群人对未来办公生活状态充满期待。
作为上海本土非常知名的商业空间运营商——弘基集团孵化的新空间运营团队，创邑实业的实资源获取能力、空间设计能力以及商业运营能力是有目共睹的，此时投资了WeWork的弘毅资本，再次将赌注压到了上海这只实力团队，创邑实业的投资阵容里几乎有力WeWork中国所有投资团队，但精妙就在于，创邑实业在自己评估市场后，并没有走WeWork”跑马圈地“的套路，而是充分发挥了自己在城市更新领域的综合优势，从创邑SPACE的办公空间服务商进化为CEREATER创邑的城市社区运营商，深耕社区更新，将办公、商业、居住、社区等服务场景集于一街，打造了“上海愚园路”这张上海城市更新的标杆和名片。
如今，CEREATER创邑连上海之外的城市都不涉足，但能将每个场景做到“名利兼收”，我以为，这才是“学习者”应该有的正确姿态——不模仿，做自己!
他们都找到了自己的定位——优客工场、P2等空间
WeWork招股，大家最关注的还是其国内最大的“竞争对手”优客工场的发展情况，这个被认为最可能提前IPO的国内共享办公品牌，有担心其估值受限的，也有期待其跑出国内共享办公资本价值新标准的，更多的还是关心其代表的国内共享办公的盈利逻辑和能力的。
前两天，优客工场在北京阳光100组织发起了“优客工场创业家俱乐部”，一些优客工场投资孵化的企业和入驻空间的代表参与了这个活动，整个活动没有成绩的炫耀，没有鲜花和茶歇，没有嘘寒问暖，只有真真实实准备服务生态企业的计划、内容和支持。
会上优客工场投资的知识产权服务商“知瓜瓜”创始人分享了他们从4人团队到现在布局全国数十家分公司，与优客工场共生的历程，以及接下来如何服务优客平台企业的机遇;国内最大活动发布平台“活动行”分享了，如何为空间活动服务的方案;众烁营销一年营收过亿元，与优客工场联合服务企业营销推广的计划...... 这些优客工场生态圈的资源正在真正形成合力，“C2B2C”——社群到企业再到终端用户的社群商业模式正在形成。
“今年写字楼出租市场不好，郑州你们空间受影响大吗?”
我问坐我旁边的优客工场投资的河南最大共享办公UFO空间创始人李杨——我的问题其实已经预设了立场，就像当下许多人质疑共享办公的盈利逻辑一样充满挑战性——没想到，李扬的问答是出租率反而好过往年!
我问为什么，李总告诉我。一是像郑州这样的城市，入驻空间的企业以偏实业的中型或大型企业为主，他们不像北上广深这些城市以金融服务、纯互联网信息服务为主的空间容易受市场波动，今年他们空间基本满租，可以说没有影响;二是，优客工场投资他们后，从品牌势能等方面确实助力不少，现在获取项目的优势明显了，成本比以前更低了，相对利润率更高了。
这样的情况我在西安倍格.硅巷的案例分享中也写过，他们在西安的项目成本可能只有上海的1/3左右，但工位租金基本与上海持平，甚至高于上海。值得注意的是，WeWork今年才入驻西安，虽然装修投入大大高于西安倍格，但租金实际成交价却远远低于倍格，这从实里证明了国内共享空间的运营能力。
WeWork平均24个月的成长期，与国内共享空间普遍6个月内80%以上出租率的实际经营情况对比反差明显，也给国内共享办公的价值提供信息——更具盈利能力的品牌难道比经营更弱的品牌价值更低吗?!
与地产相关的生意，国内企业从来不输国外品牌
共享办公本质上是服务两端的生意：
一方面服务企业及企业员工，为企业提供办公和企业发展的服务，通过服务提升产品力，提供租金溢价和服务增值创造利润(别再讨论非租金占比的问题，你买五星级酒店的行政套房，更多的价格不也是体现在房租上的吗?)
另一方面是服务资产端的，通过社群构建的黏性人流，为存量资产特别是楼宇带来“消费价值”和“内容场景”，从而成为商业地产新的“主力店”。现在已经有相对写字楼和商业体在开放之初就提前引入共享办公品牌，作为项目的“增值服务”销售，这与10年前购物中心引进“超市、电影院”等品牌，吸引其他业态和品牌入驻的逻辑难道有什么区别吗?只是，百货被购物中心取代价值用了10年，当下共享办公起步才5年不到的时间。
共享空间，因其特性决定离不开地产资源。那么，我们从国内房地产30年发展实际来看，我们国内房地产市场是“内资”占主导还是“外资”主导呢?
可能是，空间研习社有幸参与许多存量资产的更新过程，比“看热闹”的多一些参与的体会，共享办公的运营的确还有许多可待提升的空间，但我们国内的品牌已经百花齐放，至今活跃于市场的，无不找到了自己的价值定位。
比如：优客工场的跨区域布局，线上线下一体平台化战略日渐清晰;P2的产业主题化深耕已经日渐成熟;星库空间的围绕B端企业订制化服务特色显现;方糖小镇和世鳌国际的写字楼楼宇托管发展顺利;BEE+和创邑实业围绕商业地产多场景、全产业链的超市空间运营模式初现;极地国际创新基地扎扎实实为企业提供孵化服务不只是得到政府的认可;XNOD和一起开工已经从社区运营走向输出企业咨询服务的软实力扩张;倍格生态则从创业生态进化成城市更新的内容运营商。
还有许许多多这样优秀的国内共享空间运营商，他们经受过资本的热捧，也经历过市场的冷酷，他们“不畏浮云遮望”，既不谄媚资本，也不崇媚权威，他们只躬身于自己的价值创造，围绕用户的需求场景提供价值空间，他们正视“质疑”，更正视用户的体验。
那些活出自己的品牌，他们知道，他们无需迎合资本的“认可”，也不必急于向媒体解释其价值，他们只要用户实实在在的“买单”就足够了!
最后，空间研习社认为：如果你自己是太阳，又何需凭借他人的光!
文章来源于微信公众号空间研习社
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