写字楼市场
经济增速放缓，租赁需求减弱
经济放缓，是成都甲级写字楼吸纳量减少的主要原因。同时，部分大型国有企业及其下属企业搬去自用大楼，导致第三季度全市净吸纳量仅为18,800平方米，但由于2019年第三季度无新项目入市，全市整体空置率环比小幅下降0.7个百分点至15.2%。
传统中央商务区性价比优势凸显
本季，甲级写字楼租赁需求不再由高新区(大源，金融城商圈)主导，市中心项目凭借更高性价比，以及更多可选择的办公面积，重新赢得租户青睐。
市中心传统中央商务区(天府广场和东大街商圈)以60%的面积主导成都甲级写字楼租赁市场，天府广场空置率环比下行0.6个百分点至18.4%，东大街空置率环比下行0.8个百分点至20.3% 。
由于市场整体租赁需求减少，市场转变为租户市场，市中心的甲级写字楼业主通过降低租金、提供定制装修、提高免租期等方式吸引客户。至三季度末，东大街租金环比下降0.7个百分点至106.3元每平方每月。受此影响，全市平均租金小幅下跌至106.4元每平方米每月。
展望
1、2019年第四季度预计将有9万平方米的新增供应入市，成都甲级写字楼的总存量将被推升至304万平方米。经济因素导致需求下降，我们预计2019年净吸纳量仅为8万方，空置率将于年末攀升至17.2%，由此导致业主间的竞争加剧使全年租金同比下探约0.5%至105.8元每月每平方米。
2、天府新区作为成都正在崛起的新兴写字楼商圈，到2025年，写字楼供应量将达到250万平方米。其中央国企自用办公楼占比超过六成。随着该区域首批国有企业办公项目陆续投入使用，我们预计未来或将导致其他商圈出现大面积退租，建议业主应提前做好应对措施。
3、天府新区的入局，有望再次改写成都写字楼市场格局，将商务办公空间布局再次向南延伸。对于天府新区写字楼市场的供应特性以及未来需求判断，欢迎查阅天府新区专题研究报告《在写字楼的赛道上天府新区能否后发制人》。
零售市场
老旧项目改造
今年6月ARA,中金资本及美罗联合收购的晶融汇购物中心计划在四季度启动改造，届时将着手在项目外立面、动线、业态组合等方面进行大规模调整，改造后的晶融汇在春熙商圈的竞争力有望大幅提升。
国潮兴起
2019年1月到7月，年轻消费者对国货品牌的认同度持续走高，如国货美妆、国产运动服饰等。特别是李宁、安踏和特步等国产运动品牌本季度表现亮眼，占本季优质购物中心新开运动品牌的近七成。
儿童教育多样化
第三季度处于暑期期间，儿童教育类业态表现亮眼，占新开店铺数量的5%，购物中心内的教育机构越来越多样化、细分化，满足不同家庭的需求。
除了英语，奥数等常规项目外，购物中心内的少儿编程教育品牌加速扩张。目前，全球已有20多个国家将编程纳入中小学基础课，我国出台的《新一代人工智能发展规划》也提出在中小学阶段逐步推广编程教育。编程学习低龄化，正成为新趋势。
租金保持增长趋势
2019年1-8月,成都市实现社会消费品零售总额4837.2亿元,同比增长9.8%, 高于全国1.6个百分点。同时，上半年成都购物中心继续录得小幅增长，带动租金调涨平均首层租金环比上升0.1%至 422.3元每平方米每月。
本季度无新零售项目入市，且得益于稳定增长的需求，因此本季度优质购物中心空置率保持稳定，环比微跌0.1个百分点至6.4%。
展望
1、预计2019年第四季度将迎来约46万平方米的新增供应，其中90%位于郊县。其中大部分为成熟开发商运营的项目，因此高力预计2019年平均空置率将维持稳定或小幅下降。与此同时，由于郊县的租金较低，将拉低成都平均租金。
2、网络购物由于物理隔阂很难满足消费者的体验需求，更多的人愿意在线下实体店即买即得获得真实体验、服务热情等。因此高力预计未来将有更多电商实体店进驻购物中心。
仓储物流市场
四个项目交付使用，单季供应创新高，市场需求回升
第三季度位于新津以及青白江地区的新项目录得大面积租赁成交，带动全市净吸纳量环比大幅反弹150.9%至11.9万平方米，但同时大量的新增供应也推动市场整体空置率环比上涨4.7个百分点至16.6%。
市场竞争加剧，高标库平均租金持续下滑
季内多个地区录得租金下调，至三季度末，成都高标库市场平均租金环比继续下跌0.5%至人民币26.5元每平方米每月。
展望
1、青白江高标库市场进入快速发展通道，第三方物流业务增长预期良好。
到2020年底，青白江子市场的高标库存量将增长至63万平方米，基本接近双流和新都两个核心物流市场水平。除传统干仓外，青白江也是成都规模最大的冷库聚集区。依托铁路枢纽的口岸优势，青白江地区日益受到开发商及投资人青睐，未来有望成为成都第四个核心物流子市场。
2、需求方面，第三方物流企业除了不断拓展服务范围以及深度外，也在积极寻找新的业务增长点，例如快递企业发力重货快递，更多快运企业布局零担快运等等。
3、建议业主可以在一些仓库设计上，针对快递快运企业的特殊需求加以优化调整，以迎合其未来快速增长的仓储需求，帮助项目提前锁定大面积第三方物流客户。
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