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联合办公品牌逐步向二线城市扩散,整体租金水平稳步提升

2020-01-23

向二线城市扩散

 

作为办公物业的一个细分市场,联合办公空间在长三角范围不断取得突破,不仅在上海做得风生水起,而且呈现向二线城市扩散趋势,包括杭州、南京、苏州等城市,也出现了联合办公空间的身影。

 

上海是联合办公空间发展重镇,通过近3年时间的发展,联合办公室已经出现了新的变化。最为明显的变化是联合办公在核心区写字楼市场持续加速扩张,占比不断扩大,并外溢至次中心区。自2018年起,联合办公运营商明显开始从核心区向次中心区的甲级写字楼扩张。来自高力国际的数据显示,2018年上半年,上海CBD甲级写字楼的租赁成交量为45.6万平方米,其中联合办公占比达17.5%。而在2017年年底,该比例还是个位数,为9.1%。


 

另一个比较明显的变化是联合办公运营商租赁办公物业不再只是“零敲碎打”,而逐渐开启大手笔“鲸吞”模式。受大中型成熟企业租赁联合办公的需求增多以及大量资本的助推,2018年持续有多宗联合办公大面积租赁个案成交。在今年上半年,出现了包括富汇大厦、宝钢大厦、星荟中心3个成交面积突破10000平方米规模的案例。也正是因为这样的变化,联合办公在上海甲级写字楼中单个租赁项目平均面积由2017年3季度前的4723平方米,大幅提升至目前的7102平方米。

 

就整个长三角范围来看,联合办公空间已经逐渐扩散到二线城市。据了解,联合办公领导品牌运营商在杭州以及南京、苏州均积极布局,近期成交面积均较大。例如,杭州Wework在工联大厦租赁面积达10000平方米,同时,氪空间在平安金融中心的租赁面积也达到了10000平方米的规模。此外,包括氪空间在南京和苏州都已完成布局,Landing、InnoSpace等运营商也进入了南京和苏州。

 

租金水平稳步提升

 

就租金水平变化来看,受需求推动,上海市上半年核心区平均空置率环比大幅下降3.3个百分点,而强劲的市场需求推动平均租金环比增长1.3%,达到人民币10.36/平方米/天;商务园区市场的平均租金仍然半年环比上涨2.3%,达到人民币4.27每天每平方米。联合办公空间的租金水平同样水涨船高,变化幅度与不同区域办公物业租金涨幅相当。

 

联合办公空间以其具有竞争力的价位而获得用户的认可。以上海为例,根据高力国际调查数据显示,在甲级写字楼中,独立办公室租金水平为3403元/工位/月,而联合办公的放工位租金水平则只有1815元/工位/月,仅前者的半数以上。此外,其他类型物业也是如此,独立办公室租金为2340元/工位/月,而联合办公租金为1220元/工位/月。

 

当然,联合办公空间租金水平较为低廉,其主要原因在于,不管是甲级写字楼或者其他类型物业,诸如商务园区等,联合办公空间人均使用面积较小,公共空间占比也不大。数据显示,甲级写字楼联合办公空间人均面积为7.54平方米,其他类型物业略高,也不过8.73平方米。联合办公对空间的利用做到了极致,其他类型物业联合办公公共空间比例为32%,甲级写字楼更是低至18%。

 

就目前来看,联合办公物业需求主要来自科技、专业服务、文创等行业。通过综合对比,科技行业是联合办公物业的第一大客户来源,占到整个客户群体的四成左右。此外,金融、专业服务、教育、传媒、设计等行业等,也是联合办公空间的主要客户群体,如金融和专业服务行业,需求占比均超过10%。不过,联合办公空间客户还是以初创及中小企业、自由职业者居多。此外,初具规模的成熟创业企业、大中型企业、跨过企业分支机构也开始选择租赁这类物业。

 

首选品牌运营商

 

对于办公楼宇业主来说,可以抓住这个机遇,选择与品牌运营商合作,以获取稳定持续的租金收益。

 

联合办公的快速发展,对沪上办公物业的去库存或有帮助。据了解,截至2018年7月末,上海办公物业待售面积为809万平方米,较今年年初水平下降了两成。不过今年前7个月由于销售速度过慢,因而办公物业去库存压力仍存。数据显示,办公物业月均成交面积仅9.9万平方米,据此估算,沪上办公物业存销比为81.7个月,也就是说,按照目前的成交速度测算,消耗现有存量仍需6年多时间。

 

但联合办公以其较为合理的价格,以及多元服务内容,成为市场新选择。据了解,不同的租户组合对联合办公产品线的要求也变得更加多样,联合办公运营商需要不断完善产品线,以应对不同类型的租户需求。比如有的联合办公运营商除了提供办公工位之外,还提供社区服务,以及包括市场营销培训课程等其他增值服务,以满足租户的需求。

 

对此,高力国际有关人士建议,华东地区写字楼业主可以深入了解联合办公行业并选择合适的合作伙伴,因为联合办公品牌运营商在软硬件及服务品质、社群运营能力、招商能力(尤其大客户获取能力)、设计能力等方面都具备优势。据高力国际(上海)董事陈铁东介绍,目前有部分联合办公运营商也开始采用轻资产扩张模式,因而有些公司出现管理输出业务,同时也接受楼宇托管业务,如WeWork等。而这也为写字楼业主与联合办公空间运营商展开合作提供了可能性。

 

对于现有自行管理运营联合办公空间的业主来说,可对物业进行适当微调,以适应市场变化。陈铁东表示,除了初创企业外,对于成熟科技与文创企业、跨国企业分支、贸易企业与专业服务业企业需要加大关注程度,同时在空间设计、社区氛围、软硬件品质等方面也应进行相应调整。


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