作为经济活动的一个单元，“企业”是激发国民经济动能的基础单元，以写字楼为代表的融合物理空间和各类配套服务的场所是现代企业经营的主要载体。随着城市经济的发展，在各级城市，写字楼物业的数量越来越多，诞生了巨大的服务市场。
本文摘录自中物研协研究中心《写字楼物业服务发展报告》，旨在帮助读者了解写字楼物业服务发展的现状及趋势。
（1）写字楼物业存量走高，增量市场仍在扩大
全国写字楼市场整体供应量持续飙升。1997-2018年写字楼物业累计新开工量达7.46亿平方米，写字楼物业存量已形成较大的体量，成为优质物业服务企业生存的“土壤”。
(2) 全国写字楼物业服务市场规模在千亿以上
根据克而瑞数据，若以1997-2018年写字楼物业累计新开工量达7.46亿平方米为基础，依据2017年写字楼物业平均物业费水平8.54元/㎡进行测算，全国写字楼物业服务市场规模在765亿元左右，考虑到一些老旧物业及未纳入统计的写字楼物业的存在，预计全国写字楼物业市场规模超过千亿。
写字楼物业服务市场数据分析
(1) 2018 年度写字楼物业发展指数103.2
2018年，PMDI 100写字楼物业发展指数103.2，比2015年增加48.0个点，复合增长率为23.19%，近两年写字楼物业服务发展指数呈现加速上升态势。
(2) 2018年度 500强整体企业数据分析1. 500强写字楼物业服务规模情况
2018年， 500强企业中有465家企业涉足写字楼服务，占比93%， 500强企业写字楼物业总服务规模达10.98亿平方米，占500强总服务规模比例为9.2%，占行业总管理面积的比例为3.93%。
2. 500强写字楼物业服务项目数量
2018年， 500强布局写字楼物业企业管理项目总数为16128个，企业平均管理项目数量为34.7个，单项目贡献面积为6.81万平方米。
3. 500强写字楼物业服务收入情况
2018年， 500强写字楼物业服务总物业费收入达497.19亿元，占500强总物业费收入比例为22.03%，以9.2%的面积占比贡献了22.03%的收入占比。从企业角度上看， 500强企业写字楼物业物业费收入均值为1.07亿元。500强涉写字楼服务企业中，有79.8%的企业写字楼物业物业费收入在1.5亿以下，有4.5%的企业写字楼物业物业费收入在5亿以上。写字楼物业领域大量企业的规模仍然较小，但头部企业的收入水平已经较高。
4. 500强写字楼物业服务收费水平
2018年， 500强写字楼服务项目中，以酬金制形式服务的项目占比16.3%，包干制形式服务的项目占比83.7%；包干制仍为主流方式。
2018年，500强写字楼物业服务平均物业费为5.94元/平方米·月，其中，包干制项目平均物业费5.41元/平方米·月，酬金制项目平均物业费9.07元/平方米·月，，物业费整体收缴率为98.52%。
写字楼物业服务发展现状
(1) 标准化程度较低，服务深度差异大
在写字楼服务领域，由于物业费价格市场化程度低，不同年代写字楼物业收费差异大，且业主方对单项目的服务要求、个性化需求要求较大，写字楼物业的标准化服务程度目前仍较低，主要缘于不同物业及不同业主的需求难以进行统一；另一方面，写字楼物业服务深度差异大，浅层次的服务仅包括保洁、秩序维护、设备管理，深度的服务则涉及到企业内部的针对性服务，如定制前台、资产管理等。写字楼业态服务的持续良好发展，依赖于相关专业服务企业的开拓和探索。
(2) 竞争日趋激烈，高端领域壁垒亦加速形成
从主体上看，写字楼服务领域有不少深耕企业，发展势头较好，这些企业多以一个优势区域为根据地，经过多年发展，形成了一定的竞争优势和业务体量，未来表现值得关注。
与此同时，不少以住宅服务为主的企业开始加大商写物业的拓展力度，甚至成立专门的事业部或子公司以期取得开拓性发展，如保利物业、绿城服务等。
目前，国内一些专业的物业服务企业，特别是头部的企业，通过对标国际经验，加大投入，在技术和服务能力上大幅提升，在一定程度上树立了竞争“壁垒”，使得在优势区域、高端服务项目上，新进入企业面临的竞争环境更加严峻。
(3) 个性化需求激增，创新业务涌现
个性化需求凸显情况下，写字楼的服务创新成为物业服务企业保持长久竞争力的关键。面对企业主、企业员工的不同诉求，在写字楼物业服务中，关注并照顾到相关方的诉求，可以使服务价值得到更大的发挥。除了在基础服务上更新服务理念，不断改进创新，在增值服务上，也不断提供特色化的管理项目，进而提升写字楼物业服务水平，最大程度满足客户需求。
(1) 智慧技术应用演变为“底层”竞争力
作为生活服务行业，智慧技术的渗透和应用在物业服务领域逐步深入，并深刻革新传统物业服务手段，提升物业服务的效率，给客户带来全新的物业服务体验。在写字楼物业，智慧技术的应用场景更明确，使用频率更高，效果更显著。随着技术应用带来的效益、体验的进一步提升，这些技术将在未来被业主更加看重，基于智慧技术和大数据延伸的服务能力和壁垒将成为优质企业的底层竞争力。
(2) 集成化、菜单式服务，助力企业业务升级
办公场景具备复杂性，企业日常经营中多种复杂需求交错，集成化服务是办公服务场景的必然需求。物业服务企业通过提供菜单式、集成化的服务，可以为入驻企业、员工的延伸需求提供服务。传统的需求多由多个第三方实现，但是优质的服务要求下，由物业去满足企业方和员工不断增长的复合需求成为企业提供价值的重要考量因素。在此基础上，写字楼物业服务企业的业务从基础服务延伸至全链条服务，将改变企业的业务结构，助力企业业务升级。
(3) 设施管理、资产管理能力渐成发展方向
长期的写字楼物业服务中，基础物业服务是企业较为“擅长”的服务内容，但是从国际上看，“设施管理”、“资产管理”才是写字楼等物业的重要服务内容。以非住宅管理为主业的物业服务企业则可以尝试在其专业领域不断“做深做精”，形成专业服务特色和优势，引导和培育组织开展设施管理。这需要物业服务企业对组织发展战略目标具有深刻的理解，并具有主动适应组织变化的能力。
(4) “品质”和“品牌”仍将为市场拓展竞争核心
目前，以政府、总部型企业、品牌企业等为代表的写字楼业主对写字楼服务的需求和期望不断提高，均对写字楼物业管理服务提出新的、更高要求。因此，写字楼服务既要重视遵循标准化管理及执行，也有部分服务点需要进行精细化升级。不能只是解决客户目前的需求，还须不断适应和解决客户新的衍生的需求。从长远来看，服务品质仍为竞争的“核心”，特别是在优质、高端写字楼服务领域，基于服务品质延伸的竞争力，将成为龙头企业的真实“壁垒”。
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