上一期的老毕串烧，我提到当下的投资机构购买大宗写字楼后，面对市场时在经营层面的确定性风险和不确定预期，一个是确定性的经济下行周期、市场下行周期，供大于求的格局形成等因素对于写字楼经营方面的影响；另外一个是当下终端用户的办公习惯在发生难以预测的转变，这也将增大写字楼的经营难度。比如如何提供适销对路的产品？供应格局是不是要更灵活？很多都让写字楼资管人在这个过程中不得已自我升级。
大宗写字楼的购买主体以外资投资机构和大型内资企业为主，近期经常在朋友圈看到黑石的老大不断放出对中国市场利好的信号和判断，在一定程度上代表外资的投资走向。而截至目前，北京市场写字楼成交的180亿元中，也有几宗是内资企业购买的，其出发点就是我们经常说的企业不动产的配置需求，那么这部分需求有哪些基本特点呢？
北京氪空间中海广场实景图
我认为，企业出于不动产资产配置所衍生的购买需求，最核心从以下几个出发点来判断一个物业的购买价值，那就是产业、产品和资产三个价值。
产业价值，是企业购置写字楼首先应该考量的要素。毕竟写字楼是企业经营的第一空间，很多企业购买的楼宇也是企业的总部所在地，这种情况下，当然首选考虑对于自身的产业支撑是否最有利，是否该城市、该区域的主导产业与企业战略相符，乃至于这个地区的政府关系是否有利于中期发展，这些都是企业购置不动产的首选考量要素。
最典型的就是例如一些IT巨头的布局，大多数在中关村、上地等处，而金融类企业总部集中在金融街，随着北京副中心的规定落位，一些金融企业开始选择换在通州落户，就是这个意思，首先产业上要有宏观支撑。去年京东购买的翠宫饭店，字节跳动购买大钟寺鸿坤广场这两个案例在我看来，都有产业价值合理性的考量。
产品价值，是最容易理解的了，那就是要回归到楼宇的办公使用功能上来。地段、建筑、配套、交通、服务等这些常规的办公需求的考虑要素，一个都不能少，以及所在区域的人才供应结构，是否有利于后期的员工招聘，这些都算是产品价值范畴。
疫情后，企业购置写字楼的产品考量要素方面，安全与健康的权重进一步上升。一些核心区的大型企业近期开始考察非核心区的园区物业，有很大的原因在于，此次疫情让这些大企业的高层们认识到核心区高密度、高聚集的建筑空间，某种程度上给他们的健康与安全造成一些不好的体验和感受，而非核心区的独立物业、园区往往在这个方面是更具优势的，当然从成本考量也是很重要的一个决策因素，相信市场人士对这个体会是最深刻的。
资产价值这个要素，无论对于纯粹投资机构的购买交易，还是内资企业资产配置的购买来说，都是最重要的决策因素之一。一个大型企业的资产构成中，是否具有大额的不动产资产也成为这个企业在资本市场、业务拓展、形象认知建设中的组成部分。
当然，一个楼宇的资产价值的构成相对复杂，上述的产业、产品的价值，最终也将体现在资产价值中。资产价值也是变数较多的，而传统的地段论的确是影响这资产价值的最大因子，这也是为什么市场上的大多数的购买需求，都是动辄开口就是四环内、三环内、核心城区等限制条件的根本原因，就是考虑不动产、商业地产的保值和增值的刚性。
而未来，资本市场在考量一个商业楼宇的资产价值时，其考量要素或许会更加复杂、指标也或将有所增加，比如楼宇的数据资产、活跃度GMV、客户构成等等，据悉国际权威地产机构已经对估值模型进行全新的考量。
近期，我国公募REITs的试点步伐加快这一消息，也给资产管理从业人员增添了不少信心，而这才是大资管时代到来的一个基本条件。所谓大开发时代，简单说就是社会房地产资本集中在增量开发和销售领域，而大资管也就是集中在存量地产的经营和流动方面。
通过持续经营来提高商业楼宇的收益水平及对应的资产价值，才是资产管理的核心目标。而出于市场周期、供需关系、区域竞争程度等等历史原因，写字楼市场在资产管理的实施水平方面还处在比较初级的水平和阶段，除少数的地标性甲级楼宇之外，更多的写字楼还是处在物业管理、市场管理的理念中，更加缺乏针对市场提供灵活的产品配置、用户结构的前瞻思维，此次疫情后不同业主所表现的分野，正是最好的试金石。
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