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疫情大考之下的联合办公有什么优势?会给行业带来什么新转机?

2020-05-19

突如其来的疫情,是一场面向联合办公行业甚至整个租赁市场的大考。

随着疫情逐渐得到控制,各地企业在2月底陆续复产复工,联合办公企业也积极配合做好相应的防疫工作,为复工的入驻企业与员工提供安全。同时,联合办公企业也在不同程度上开启了租赁优惠,以寻求业务“回暖”。

但需要注意的是,作为联合办公的主要客户群,中小企业由于自身现金流紧张,业务前景不明朗,进而办公租赁成本压力有所加大,对办公空间需求会暂时性减弱。而对于一些规模较大的客户,也受到复工、返工时间影响。

因此,联合办公企业将会面临进账减少、融资难等问题。不过,优客工场创始人毛大庆和新派公寓创始人王戈宏一起发声,呼吁疫后国家建立百亿租赁产业专项基金,以扶持中国租赁产业健康发展。或许将给行业发展带来新转机。


疫情下的联合办公优


2月下旬,优客工场公布202021日至224,优客工场在北京、广州、深圳、厦门、珠海等多个城市先后累计新签约200余个会员。新签会员企业主要集中在高科技、文化传媒和商业咨询等行业。

在疫情冲击下,有这样的成绩实属不易。另据观点指数了解,在新增会员的地域分布中,除北京、深圳两个联合办公企业聚集城市外,占比较多的其他城市还有广州、厦门和珠海。

据观点指数观察,近6个月来联合办公企业新开项目的城市布局,正往苏州、杭州等强二线城市聚拢,这或许与联合办公企业主要客户群城市下沉相呼应。

近年来,部分二三线城市政商环境向好,在低成本和政府创业补贴的双重作用下,部分企业从一线城市分流至其他线城市,整体市场需求逐步增大。

此外,疫情可以说在一定程度上刺激了市场上联合办公的短期需求,因为部分企业复工推迟、生产停摆、资金压力增大,选择联合办公场所可以帮助企业降低物业维护和运营相关成本。

相比传统办公楼,联合办公在租赁方式上更具灵活性,成本节约优势更加显现。同时凭借期限较短的租赁合同,以及可迅速调整的工作空间,联合办公可以快速适应租户空间需求的变化。

另一方面,对于联合办公企业来说,目前同样是一个很好的扩张时机。据过往资料显示,2003年SARS曾对北京写字楼市场带来重创,租金在一年内下降40%,这次疫情波及范围之广、影响程度之深远超SARS。

“工位”目前仍是联合办公的主要收入来源,这就要求联合办公企业需要具备一定规模的物业,同时还需要始终保持低运营成本和业务增长水平。若疫情之后,传统写字楼市场租赁出现了与2003年SARS期间相似的租金下滑,那对于联合办公企业来说未尝不是一个很好的扩张机会。


行业发展仍旧承压

按租赁市场交易惯例,联合办公每年有两个新租高峰期,分别是春节后两个月和第三季度,全年有70%-80%的新租成交在这两个旺季完成。如今受疫情影响,既有节奏被打乱了,新签客租金减少,成本却因防疫物资而增加,现金流成为联合办公企业的巨大掣肘。

不仅如此,联合办公企业或许还将面临租客由于不能回城而大量退租的情况。同时。面对租户不能及时生产、复工、产生现金流以支付租金的问题,令本来资金就紧张的联合办公企业面临资金风险。因此,有业内预计,一些中小租赁企业的现金流,维持不超过3个月。

从联合办公租户构成来看,2019年租户集中较多的前三个行业分别为互联网行业、教育行业、金融行业,占比分别为16.2%、15.9%、14.1%。

数据来源:iiMedia Research、观点指数整理

值得注意的是,教育业是联合办公行业第二大客户群。此前有调研机构称,近3成教育公司会选择在疫情期间或结束后裁员,这或许会对部分联合办公企业客源产生一定影响,如何通过自身精细化运营策略吸引新租客成为关键。

另外,2月14日,优客工场与新派长租公寓创始人建议设立“中国租赁产业专项扶持基金”,首期规模100亿-200亿,由住房租赁发展核心省市的政府引导基金按比例拿出一部分,与大中型银行、大型险资企业一道做成资金池,对合格的租赁性企业以低息长周期贷款进行支持。

数据显示,中国联合办公企业已超300多家,布局网点数超6000多个,总体运营面积达1200万平方米,提供工位数达200万个。业内人士预计,到2022年,中国联合办行业规模将达到4103亿元,行业待挖掘空间巨大。

然而,目前联合办公行业缺乏金融政策的支持,加上大部分联合办公企业成立之初大都是“高租低卖”的方式拓展市场规模,持续发展的动力明显不足。实际上,在刚刚过去的2019年,联合办公已经历了洗牌期,在接受资金、运营、市场质疑等考验之下,部分中小型联合办公企业在竞争中被淘汰出局,整体行业估值出现了大滑坡。

据观点指数了解,目前在交易所虽挂牌了很多ABS(资产支持证券化)、类REITs、CMBS产品,但对企业的可抵押资产规模以及评级要求较高,绝大多数租赁企业指标达不到要求。

截至目前,苏州、上海、北京、青岛等地相继出台支持性措施,其中不乏减租减税、延缓社保缴费等措施,但是当中大部分都是作为短期内的补贴政策,从长期来看,还需要资本上的突破与创新。尽管市场潜力巨大,行业发展路途尚远。
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