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贝壳找房正式提交招股书,联合办公有什么值得参考借鉴的?

2020-08-12

7月,贝壳找房正式提交招股书,计划在纽交所上市,中国居住服务平台第一股或有望诞生。


根据贝壳找房IPO披露的招股书,在国内各类可以对比的平台中,贝壳找房的GTV已经位居第二位,仅次于淘宝,而高于拼多多、美团、京东、携程等互联网平台。


一个成立仅两年的企业,如何能以如此令人惊叹的成长速度,站在链家网的肩膀上,通过自主转型从中国的创业市场中脱颖而出,这样的成长经验,对于与居住同样重要的商办租赁服务行业,有什么样的参考借鉴意义?


综合分析贝壳找房的发展路径,有这样几个值得思考的点:


01
更新行业运作模式,构建标准化服务平台


从纯线下门店过渡到线上线下融合平台,从实现体系内部经纪人协作到联动整个生态系统各方的参与,贝壳构建了一套“双网双核”引擎:在线上线下建立两个网络,囊括线上和线下所有部分,平台、品牌、经纪人的协作分工也非常明确。线下+线上两张网,搭载ACN协作网络的算法,介入房地产交易的每个环节,将复杂的行业操作详细拆分,标准化、确定化,以细分流程和协作模式,提升效率,从而形成规模效应和平台效应这两个核心增长能力。


这套细化的服务网,通过大量的基础数据标准和基础服务规范的建设,基本完成了对行业“物”的标准化、“人”的职业化和“服务”的规范化的改造,也构成了平台未来发展空间。房产租赁领域内的交易额巨大,但居住入口的互联网化才刚刚开始。




02
线下加盟拓展扩张,形成平台规模效应


建立一个覆盖整个交易流程的平台之外,近几年,贝壳也正在通过加盟业务,不断吸纳中小品牌的加入,并通过加盟拓展扩张的策略,覆盖了更多的城市和小区,获得了大量用户增长。


事实上,许多公司都有一套维持地产经纪之间协同运作的机制,但分散于各地的中小规模公司很难维持这样的平台,也由于房源覆盖不够多等问题,极大减少了相互引荐客源的可能。这也是像贝壳这样的平台,对加盟店、合作品牌的吸引力所在。


03
创造交互场景,拓展平台增值服务


房地产交易并不是一个高频的行为,但贝壳的经验证明,线上化和平台规模的实现,能够为这个行业拓展更多的增值意义。


线上化创造的大量交互场景,带来了有价值的数据,数据给消费者和经纪人带来了效率和体验的提升,从而创造了更多有意义的交互,同时能在交易流程中间和之外,为消费者和入驻品牌提供了更多增值服务,形成良性的循环和价值交互。



作为与居住同样重要的另一块房屋租赁业务,市场规模大、需求相对低频,做决策和后期服务的全流程周期长,参与角色众多的商办租赁和服务领域,是否也存在着类似的发展潜力呢?



市场
面对上下游复杂场景,不断构建需求链条


基于八大核心办公楼子市场以及六大成熟产业园市场的统计,预计到2020年底,全北京办公业态总体量将超过3,300万平方米,其中甲乙级写字楼体量将超过1,800万,成熟产业园体量将超过1,500万平方米。在市场规模方面,预计到2020年底,全办公业态年租金规模将超900亿元,其中甲级写字楼超过420亿元,乙级写字楼约250亿元,产业园近230亿元。


从最初的在一线城市核心区域试水运营、为新兴行业的初创企业服务起步,目前,联合办公运营服务商的触角已经从一线、新一线城市CBD,延伸到了更多二三四线城市和更多写字楼、产业园区、城市更新项目 ,下游客群也从创新创业型小企业扩展到了中型甚至万人以上的大型企业。


庞大的市场中,汇聚着来自各方的需求:对于租赁空间的用户和企业而言,希望能够以办公空间为依托,获取优雅舒适的工作环境、更高的性价比和更优更全面的服务同样重要,与此同时,用户和企业更希望能在一个值得信任的大品牌平台上,以便捷省心的流程、获取和比较办公室资源和信息,从而选择最适合自己的办公空间。



而对于商办物业持有方而言,也希望能够在实现优化管理运营机制和管理效率的有效提升、丰富多样的客户资源和快速去化的同时,整合空间资源,引入更多业态,从而与其他功能空间互相组合,形成有机整体。


这些需求,正是优客工场等联合办公运营商所不断致力于满足和整合的。



模式
行业标准化发展,打造商办服务行业平台


类似于居住赛道,商办也是一个涉及流程、参与角色众多的行业。在这样的行业里要想产生能够输出规模效应的平台,首先要实现的就是标准化。通过标准化运营,可以增加联合办公的用户粘性、节约装修期间的时间成本和工程成本,也能在后续企业服务的过程中减少集中采购成本,重要的是,标准化运营能够形成品牌的增值,不仅可以助力品牌议价能力的增强,累积的标准化体系还可以通过轻资产的模式,输出到更多空间,给上游物业和下游用户满满的安全感。


办公服务核心,是围绕着一张张工位和一个个空间,输出服务的力量。凭借联合办公独角兽企业的品牌影响力、标准化运营管理体系与五年来积累的客户满意度、智能化IT系统及客户端、服务商及投融资体系、和完善的社群运营体系打造的分享型企业生态,近年以来,优客工场正在逐步发力,输出品牌服务,并提供空间设计、建造、以及管理服务,以标准化的服务流程和产品,提升运营效率,快速打通线上平台,以规模效应,汇集更多资源,从而为更大基数的用户提供更多样的增值服务。



在行业向着产业链条化、功能多元化、收益复合化、运营轻量化、数据资产化发展的今天,商办运营服务商越“轻”,对上下游的赋能将会越“重”。



增值
低频组合成高频,“主业”“副业”协同发展


可以看到的是,如今的办公空间,功能已不再局限于单一的办公服务,还添加了培训、餐饮、健身、娱乐等综合性服务板块,逐步成为一个“办公综合体”,寓工作于乐趣。而随着产业的细分和聚集,某一个办公空间内,同时拥有同一个产业链的上下游企业,已经逐步成为现实,

办公空间所承载的内容将产生更多的聚集效应。


工位出租,是商办服务行业最基础的盈利单位。而在优客工场,平台上聚集的足够规模的用户和供应商,使其能够以空间为基础,发散企业服务、平台电商、资产管理、企业加速、空间设计、广告营销等盈利点,组合更高频的需求,形成复合化的收入结构。



随着产品升级与更新,和标准化、确定化、平台协作、规模效应方向的不断探索找寻,可以看到,商办服务行业也存在着出现第一股,或者说形成一个行业化平台的巨大潜力。而对于平台带来的规模效应正在显现的优客工场来说,抓住行业发展机遇、改良商办运作模式,是一次需要不断总结经验和调整的挑战,也是一场不会止步的前行。

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