联合办公重资产模式堪忧，向轻资产转型是否能够“拆雷”

11月24日，深耕五年的“联合办公第一股”优客工场成功上市，把WeWork甩在了身后。达不到起租面积，是大多数创业团队在起步阶段会面临的问题。而在联合办公这种新型办公模式的帮助下，创业者得以在寸土寸金的商业区拥有办公场地，获得更好的办公体验。因此，降低成本、高性价比的现实考量之外，联合办公也主打社群概念，创意和情怀都是底牌。

有情怀的联合办公，也是如今共享概念仅存的硕果之一。共享经济大潮兴起的2015年，鼓励创业的政策大环境下，中国新注册公司数量同比增长21%，超过400万家。随后几年间，优客工场、氪空间、SOHO 3Q等国内外背景的共享办公企业不断涌现，引发了资本市场的广泛关注。

然而2019年“独角兽”WeWork上市失败引发估值危机，曝光了联合办公的高风险。一年后坎坷上市的优客工场，估值同样缩水严重，而且3年亏损将近14亿。 “藏雷”的联合办公，会成为共享办公市场的小黄车吗？

从WeWork到优客工场

2019年，WeWork和优客工场都曾向美国证券交易委员会递交招股书。不同的是，前者折戟，后者则在几个月后选择借壳上市，绕道而行。共享办公届的“鼻祖”WeWork，估值曾一度达到470亿美元。 WeWork创办前后，金融危机影响下经历震荡的企业纷纷裁员，WeWork以低价租下空置的办公楼，并在改建完成后的经济回暖背景下顺利出租，赚取收益。加之苹果等世界500强的联合办公故事，外界对于WeWork始终抱有好感。

但在2019年8月提交了IPO招股书之后，WeWork连年亏损的经营状况也被公之于众，科技公司的定位及商业模式、财务状况都遭受质疑，分析师们迅速调整估值，公司口碑也下滑严重。外界压力之下，负面新闻频出的创始人亚当·诺依曼于9月辞去了CEO一职。随后不久，公司也撤回了上市申请。 WeWork的IPO滑铁卢、断崖式缩水的估值，势必对共享办公行业造成大规模影响。但2019年12月，优客工场仍然选择迎难而上，冲击IPO。成立五年以来，优客工场累计获得了20轮融资，总金额达到47亿。2018年的一轮融资中，公司估值就达到了30亿美元，稳坐国内共享办公第一梯队。但就在Uber流血上市、WeWork估值虚高的2019年，排队IPO的优客工场也没有如愿上市。

直到今年7月，优客工场宣布借壳SPAC，与在纳斯达克上市的Orisun Acquisition Corp.签订最终合并协议。完成收购后，优客工场就可以等待交易生效登录纳斯达克。圆梦资本市场的优客工场，也同时“获赠”了一项“对赌”：公司净收入在2020年-2022年达到特定目标，或在一定期限内使股价达到特定标准，就有权获得Orisun子公司Ucommune International最多400万股普通股的收益对价。 11月24日，优客工场迎来了正式敲钟的时刻。但从当天8.3美元的收盘股价来看，6.18亿美元的总市值，与曾经30亿的估值相比缩水超79%，也和7月与Orisun商定的7.69亿美元相差甚远。

重资产模式堪忧

eMarketer数据显示，2017年，中国已有7亿人使用过共享服务，而美国的使用率仅达到了26%。在国内共享经济浪潮中起步较晚的联合办公，曾经历风口，也一度陷入沉寂，优胜劣汰，建立起秩序。 iiMedia Research数据显示，2018年6月底，中国共享办公平台数量已经超过300家，布局网点数超6000个，总体运营面积达1200万平方米，提供200万个工位数。而截至2018年10月，中国有40个联合办公品牌倒闭。而2019年1月份房地产咨询公司CBRE的调查显示，68％的联合办公运营商计划放缓或停止扩张。

如今勉强出线的优客工场，并不能改变资本市场对联合办公的“差评”。归根结底，联合办公重资产的模式藏雷，还有很多亟需解决的问题。优客工场的收入分为会员费、营销服务和其他服务三类。会员费，即共享办公业务的租金，为主要来源。2019年前三个季度优客工场8.75亿元的营收中，会员收入约4.2亿元，占比最重，达到48%，接下来是营销服务收入，来自优客工场收购的一家广告公关公司，约4.03亿元，其他服务收入约5150万元。而在2017、2018年，会员费占总收入保持在92%、88%的高度。招股书显示，优客工场自2017年、2018年至2019年前三季度分别亏损3.73亿元、4.45亿元、5.73亿元，累计净亏损达到13.91亿，相应的负债总额分别是18.26亿元、43.79亿元、31.22亿元。从2018年底的162个空间到2019年第三季度的171个空间，增幅不大，亏损额却上涨了1.2亿。对此，优客工场将亏损原因总结为门店扩张、门店重整、门店收购等。根据亿欧的调研数据，只有当出租率达到了85%的水平，联合办公才能保证盈亏平衡。而艾媒咨询数据显示，截止2019年，国内联合办公品牌入驻率在90%以上的仅3.3%，近70%入驻率不足7成，甚至还有16.4%的品牌入驻率达不到50%。可见，倚重租金差价带来收入的“二房东”盈利模式实在堪忧：创业公司的淘汰率和发展规模，直接影响着联合办公的租金稳定性。艾媒资讯相关报告显示，2019年，55%的人仍在第一个共享办公空间工作。纳新难、财务紧张，获客成本只增不减，扩张就意味着烧钱。硬件设施的完善还是一项重大考验。至于联合办公的社群价值，暂时还未体现出来。

转型潮来袭

“作为联合办公行业的探索者，我们将继续创新前行，以联合办公为载体，积极探索楼宇经济+多元化企业服务+社群电商服务平台，更好地服务企业，回馈社区，为创造力阶层打造能量聚合与资源协同的沃土，建设平等共享、生机变革和资产优化的新商业平台。” 以上这段来自创始人毛大庆在敲钟仪式现场的致辞，以楼宇经济+多元化企业服务+社群电商服务平台作为了优客工场新定位。事实上，从2020年4月优客工场创立五周年之际毛大庆的长文中，就公布了战略转型：全面转型为联合办公服务商，以输出品牌、空间设计、建造、管理服务为主，提升运营效率，创造规模效应。轻资产、重赋能，联合办公正努力向3.0阶段过渡。而新的发展阶段也带来了新的思考，如何以更低的价格获取空间，如何以更精细化的运营提升价值？回归联合办公的本质，即办公场景的变革，最早是由酒店大堂衍生而来的。2009年，纽约Ace酒店向为免费WIFI而来的人群提供插座、食品的做法，很快吸引了更多自由职业者到来，并在精品连锁酒店中扩散开，可视为联合办公的雏形。

而疫情以来，英国酒店率先尝试了酒店客房+联合办公。从大堂延伸至客房，住宿价值与办公价值叠加，替因居家办公而感到困扰的员工提供了解决之道。而酒店+联合办公的空间形态，为联合办公平台降低了设计、改造成本，可谓轻资产、低成本合作。空间运营是一方面，空间效能提升产生的溢价，则是联合办公转型企业全价值链服务商的突破口，会员费+企业服务，无疑是更为健康的模式。从定位入手，办公服务型企业，是行业头部玩家优客工场的转型目标，也是第二梯队的梦想加的努力方向。而其他几家，如氪空间的新战略包括定制服务及“超级客户”的一站式服务，创业公社、方糖小镇则开始布局自习室业务为主业引流。

至于曾经的“老大哥”WeWork，也在2020年等来了新的一笔融资。估值泡沫破碎后，WeWork实行全球裁员、收缩布局，纳入了新的高管。来自老股东挚信资本的2亿美元追加投资，让WeWork重燃希望。经营压力得到缓解后，公司架构也有一定的调整，挚信资本的运营合伙人、原美团点评高级副总裁姜跃平出任WeWork中国的代理CEO。可以预见的是，熬过凛冬，WeWork将发力中国市场，加快本土化经营。 Frost&Sullivan数据显示，包括租赁收入和服务收入在内的中国共享办公空间市场规模，已从2013年的11.7亿元增加到2018年的174.1亿元，年复合增长率高达71.7%，预计2023年将进一步增至1322.8亿元。转型潮裹挟下的联合办公，能否等到这个千亿市场，关键就在于“拆雷”的过程。