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共享办公行业销声匿迹?实际在暗暗较劲!

2021-08-10

共享办公还好吗?


今年翻遍各大媒体也只找到wework预计年内完成再次上市的消息,这个行业低调的像消失了一般,曾经风口上估值470亿的公司,如今要重新上市,却没有撩拨市场的任何一根神经,这个事情平静的有点诡异,我们不禁要问,共享办公是不是快干不下去了?


从wework两次招股说明书来看,曾经的“互联网技术驱动的高科技企业”如今重新审视自己,认认真真做“空间租赁”服务。不止是wework,整个行业都在发生微妙的变化,从风口到受到重创、再到外界不知道共享办公在干什么?像极了隔壁的长租公寓生意,但长租公寓有国家扶持,这个号称“一张桌子的生意”还能撑多久?长租公寓好得还是“一屋子的生意”。



共享办公行业真的是伪概念吗?


我们先避开“高收地租“”重资产拿房“等运营的骚操作,现在不争不抢,这个生意还能不能做,底层逻辑上有没有硬伤。共享办公是按照工位收费,核心优势是灵活租赁模式和服务,再加上装修高档,环境类比谷歌,所以单个工位出租自然会有溢价,但这么一来肯定会有临界值,当企业员工数量超过临界值就不如租传统的办公写字楼划算,所以共享办公的模式大企业不需要,小企业不一定划算,对初创企业是友好的。


▲图 | 租赁模式灵活空间装修有品质


但实际上,初创企业也不一定愿意买单,比如卢俊吐槽的共享办公环境好但不实用,放着没人喝的咖啡机不如多搞点收纳柜,当初多被概念吸引,最后都会被服务劝退。对初创企业而言,成本永远是第一位的,员工的愉悦并不能影响多少企业主的决策,没成谷歌前先做成谷歌的样子是行不通的。更严重的是,初创企业稳定性不高,要么创业失败退租,疫情期间倒掉多少创业公司,要么企业做大退租,留不住企业是最大的BUG。所以,有些共享办公调整了,抛弃中小企业转而拉拢更大体量的企业,但这已经不是原先意义上的共享办公,和传统办公写字楼有何区别,所以这个行业确实有点问题。



共享办公真的没希望了吗?


3个有意思的现象或许能说明另外一些问题:


疫情期间大火的在线教育行业及远程办公软件


疫情倒掉一大批企业,不止共享办公行业,传统写字楼都受到重创,2020年上海办公写字楼的空置率更是创下十年新高,但这个时候共享办公的灵活性、经济性和便利性优势反而凸显出来,传统办公写字楼的租期至少2年起步,而共享办公可以按季、按月甚至按小时收费,疫情加大了企业的不确定性和不安全感,而随退随租的共享办公模式无疑是极大的便利初创企业,很多企业从老的写字楼出走进入共享办公。

疫情的反反复复,也诞生出了新的需求,比如远程办公的新模式,疫情期间大火的在线教育行业,他们有快速培训和招募线上教员的需求,原来的办公楼就没有办法满足。联合办公空间会快速利用会议空间或者开放空间做出一些培训功能模块供使用。再比如,有些共享办公品牌抓住机会,立马研发远程办公软件,使远程会议成为可能,这种利用科技手段的服务在传统办公上很难实现。所以共享办公应该也可以是传统办公业务的一个补充。


接地气的本土共享办公品牌上市而且在盈利


相比于“洋气”的WeWork、优客工场氪空间,更接地气的共享办公却活得更好。比如本土共有办公品牌“德必文化“(已上市)和”创富港“(拟上市),德必文化承租运营的园区物业多为老旧建筑群改造而成,甚至个别园区租赁房产中有部分房屋尚未取得产权证书,还存在部分园区被抵押、查封的事件。但丝毫不影响德必文化的财务表现,它的营业收入、净利润和毛利率等业绩指标近年来均呈现逐年上升趋势。而创富港的最高宗旨就是想方设法帮客户把办公成本降到最低。这件事至少说明两点:一,情怀不赚钱;二,行业需求依然存在。


▲图 | 创富港


高端商务型共享办公品牌崛起


高服务自然应该对应高溢价,共享办公这个市场做坏了,就是因为低价竞争,市场的付费能力和价值经济都没有体现出来。我们说电商、外卖等这些行业打价格战是除了价格没有其他可以竞争的点,而共享办公显然不是,企业考量的不仅仅是价格,还有服务、空间赋能。而高端商务型共享办公似乎找到了路子,比如寰图,实际上它非常贵,在西安,别人一个工位卖1000,它卖2200,但市场依然愿意为它买单,为什么?

首先产品上环境和硬件设施逼格非常高,品质上就拉开了差距;服务上,让大公司有大管家,让小公司看上去并不小,这些痛点的解决也是非常精准;其次成本上,笔者从业内人士处得知,寰图从拿楼到装标上成本控制的非常好。此外,寰图并不是走重资产路线,而是轻资产代理运营,所以它扩张的非常快,不管是产品、服务、成本、拿房逻辑和我们知道的“大牌“机构都不一样。


▲图 | 寰图办公空间 · 上海白玉兰国际广场——安家取景地


▲图 | 寰图办公空间 室内精装


总之,从以上三点,基本可以看出来,疫情之后,共享办公的优势反而凸显出来了,这个行业的需求是存在的,而且共享办公需要做到极致,高端低端都活的挺好,唯有中间半死不活,仍然处于亏损状态,又想要高档装修,又要高价抢租CBD里的甲级写字楼,又要花大量精力搞社群活动,但wework的第二次招股说明书已经说明中间档在极力的转型,比如向轻资产转型、清退亏损门店等。


笔者也从业内人士处得知,西安的共享办公市场火爆,好多家在抢房源,成都和重庆也都干的不错,外界之所以不知道,是因为共享办公很多都自己做自己的,除了招租时跟中介合作,很少有合作,失去资本青睐就变得更加静默,实际上这个市场在悄悄的较劲。 虽然被资本嫌弃,但这个行业的微环境已经发生了很大变化。实际上,不追求速度,慢慢开共享办公行业还是有机会的。文章来源于同策资管

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