市场综述：商业地产的变局与破局
2021年是"十四五"开局之年，在今年的政府工作报告中，再次重点提及"坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。"房地产行业在"三线四档"和"土地出让两集中"为代表的政策影响下，规模增速与利润增速双双下滑，土地红利和金融红利逐渐消失，行业面临着深刻的变革，将进入长期稳定健康发展的阶段。
随着中国房地产调控与改革的深入进行，商业地产成为行业转型升级和企业寻求利润增长点的重要赛道，也承载了人们美好生活需要与工作追求。尤其是在构建双循环新发展格局的背景下，扩大内需和科技创新为中国商业地产发展提供了新机遇，商业地产将在战略、业态、产品、模式等方面不断突破创新，成为行业升级与经济发展的助推器。
在经受住疫情的考验之后，以2021年5月中国公募REITs（不动产投资信托基金）的诞生为标志，新一轮十年商业地产黄金周期徐徐拉开帷幕。站在下一个十年新周期的起点，行业发展呈现新变局、期待新破局。
变局之变：市场筑底企稳 开启增长新周期
自2019年起，受经济增速放缓、产业转型升级以及市场供应高峰的影响，国内商业办公市场出现下行趋势，空置率上升、租金松动，尤其是叠加2020年初爆发的疫情冲击，商业地产面临着下行调整和转型升级的阵痛期。进入2021年以来，在经济强劲复苏和产业政策利好下，商业地产市场进入了复苏的"快车道"。
2021年，在疫情防控和经济社会发展科学统筹背景下，中国经济总体保持恢复态势，主要经济指标出现恢复性增长，高质量发展取得新成效。宏观来看，前三季度国内生产总值823131亿元，同比增长9.8%，两年平均增长5.2%，进一步彰显了经济发展的韧性和活力。世界银行9月底发布的东亚和太平洋地区经济形势报告预计，今年中国经济将增长8.5%，比4月预测值上调了0.4个百分点。
来源：国家统计局 房讯指数整理
与此同时，国家强化政策调节作用，从中央到地方，产业促进、消费升级等政策陆续出台，推动了商业地产市场需求的释放。
"十四五"规划提出，加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局，商业地产迎来国家"双循环"战略下的消费新活力；同样是"十四五"规划中，数字经济单独成篇，要求加快数字化发展，建设数字中国，数字经济的蓬勃发展将为写字楼产业园需求发展提供产业和企业基础；9月3日北京证券交易所注册成立，11月15日正式开市，对更好发挥资本市场功能作用、促进科技与资本融合、支持中小企业创新发展具有重要意义，创新性中小企业的发展也将为写字楼产业园市场带来新的需求增长……
多重因素影响下，商业地产在2021年加速回暖，全国写字楼市场投资、销售以及租赁等各项数据稳步回升，下行趋势企稳，市场进入稳定的去化阶段。从开发投资来看，全国写字楼的开发投资额趋于理性和稳定，新开工面积同比下降约两成，存量待售面积较去年同期微降。与此同时，写字楼竣工面积出现大幅增长，短期内市场迎来巨量的供应，面临着去化压力。
从写字楼租赁市场来看，受疫情压制的需求逐步释放。数据显示，前三季度重点城市写字楼市场租赁需求进一步回暖，写字楼净吸纳量累计达567万平方米，已突破上一轮市场周期的同期高点。在市场需求持续释放的影响下，项目去化的速度加快，市场空置率扭转了去年同期的上升趋势，租金降速进一步放缓，部分城市核心商圈甚至出现了租金的回升。
大宗交易方面，随着经济和商办市场的整体恢复，在回报率不断走高的预期下，投资者信心持续释放，外资买家逐步回归中国市场。今年以来大宗交易投资额稳步回升，在自用、投资双轮驱动下，市场活跃度显露出积极信号，机构投资者对商业地产表现出长期的信心。预计未来大宗交易市场活跃度仍有较大的提升空间，投资资产类型也会呈现多元化趋势。
2021年商业地产整体市场供应端与需求端表现全面好转，供求平衡关系得到修复，持续发展的基本面得到稳固。房讯指数预计，短期来看，2022年一线城市的写字楼市场将会恢复到疫情前的水平；中长期来看，随着国家金融开放和科技创新的持续推进，市场仍有较大的增长空间，长期向好的趋势愈加凸显，中国商业地产市场全面将开启新的增长周期。
破局之破：双碳绿色创新 迈向发展高质量
新周期下，数字时代和双碳时代的双重加持，商业地产迎来了整体行业的创新发展格局。在绿色发展理念下，行业强化科技赋能，发力智慧运营，推动存量提升，同时借助公募REITs打通楼宇园区资产"投、融、管、退"全周期通道，商业地产进入高质量发展的"新赛道"。
2021年10月，国务院办公厅印发《关于完整准确全面贯彻新发展理念扎实做好碳达峰碳中和工作的意见》，提出到2025年，初步形成绿色低碳循环发展的经济体系的初级目标。而根据《2020全球建筑现状报告》显示，2019年源自建筑运营的二氧化碳排放约达100亿吨，占全球与能源相关的二氧化碳排放总量的28%。在"双碳"目标下，商业地产开始寻求低碳、环保、高效的发展模式。
在商业地产行业内，已经有商业地产项目在绿色发展上展开探索和实践，包括在开发建设期坚持绿色建筑标准，对暖通空调系统进行预防性维护，在围护结构、景观美化用电负荷等建造环节落实减排策略等；在楼宇运营过程中，运营者则采用智慧管理系统，持续优化暖空调系统、节约用电、垃圾分类等多个方面，为商业地产绿色发展做出实践举措。
尤其是经过了疫情的冲击后，市场租户对办公环境健康诉求持续提升。第三方机构调查报告显示，在选址时，逾九成的企业都偏好绿色建筑，其中近两成的企业愿意为此承担一定的租金溢价。
房讯指数研究院认为，长远来看，商业地产领域中绿色建筑将成为一种新常态，也将成为引领行业可持续发展的关键要素。
数字经济时代，科技赋能为商业地产的创新发展提供了更多地想象力。商业地产运用科技赋能空间、运营、管理、服务等多环节，加快数字化转型，构建智慧化、生态化楼宇，通过智慧集成提供更具人性化的关怀，创造舒适生态的消费和办公空间环境以改善租户和终端用户体验，给行业带来更深程度的革新。当下的写字楼市场中，更多高标准楼宇已安装空气净化装置或新风系统，而无人管理通行、人体热传感检测、楼内服务机器人等设备设施令管理运营更加高效。智慧园区更是将数字技术贯穿于园区运营管理的各个环节，通过提升管理服务水平为企业提供高品质的经营环境、更加高效便捷的协同能力以及更加安全愉悦的活动空间，促进楼宇园区内企业的发展。
在商业地产高质量发展过程中，城市更新为行业带来的存量提升的机会。"十四五"规划明确提出实施城市更新行动，住建部11月发布通知，决定在北京、南京、厦门等21个城市（区）开展第一批城市更新试点工作。在北京发布的城市更新行动计划中，提出鼓励老旧楼宇与产业园区改造升级，到2025年，重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级，有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区"腾笼换鸟"。
首批基础设施公募REITs的发行上市，也为行业的质量发展注入新活力。2021年6月，首批基础设施REITs发行上市，其中包含了多宗园区楼宇资产，对于重经营、长周期的产业园区行业来说，不仅拓宽重资产项目融资渠道，打通项目退出路径，还有助于盘活市场存量，加速开发商的业务模式向资产管理转型。预计未来，以商业地产作为优质底层资产的公募REITs项目有望在境内推出，创新型融资手段对推动商业地产高质量发展提供新动能。
写字楼：大宗物业交易活跃度超预期
2021年疫情防控和经济社会发展统筹推进，国民经济稳定发展，经济活动持续恢复。全国写字楼市场投资、销售以及租赁等各项指标表现稳健，市场企稳回升，已经回归疫情前的发展曲线。
经济持续向好的大环境下，各项积极因素推动写字楼市场持续回暖，前三季度重点城市净吸纳量维持高位，空置率较去年下降，租金降幅收窄，部分城市核心商圈租金出现回升。写字楼市场租户端结构优化调整，金融和科技客户势头强劲，拉动了市场需求的增长。
在自用、投资双轮驱动下，大宗物业交易市场保持较高的活跃度。投资者在对市场优质项目保持关注的同时，已开始把握投资交易的"窗口期"，创下多宗震撼市场的大额成交案例。投资标的上写字楼依旧最受青睐，产业园、物流仓储和数据中心的热度持续上升。
双碳目标对行业提出更高的要求，在数字科技赋能下，写字楼绿色智慧发展的趋势得到深化。同时，城市更新项目的遍地开花带来了存量楼宇的提升。项目业主端不断提升写字楼物业质量和软性服务，积极采用灵活租赁、智慧物业及增值服务等策略来满足租户日益多元化的办公需求。
展望未来，在经济持续增长、产业结构不断升级优化的影响下，写字楼市场基本面将得到进一步巩固和提升。长期来看，随着国家金融开放和科技创新的持续推进，写字楼市场仍有较大的增长空间，行业深度运营和创新趋势也将得到进一步的深化。
开发投资趋于理性 供应高峰进入尾声
2021年前三季度，全国办公楼整体稳健发展，基本恢复到疫情前状态，开发端与销售端数据表现平稳，存量待售面积起伏不大，竣工入市面积有所增长，行业长期进入稳定去化期。
开发投资上，行业整体凸显出理性发展的态势，自2018年前三季度的办公楼开发投资额大幅下滑之后，已经连续三年同期保持在1个百分点内的波动。2021年1-9月，全国办公楼开发投资额为4446亿元，较去年同期减少0.5%。
来源：国家统计局 房讯指数整理
从年内来看，全国办公楼开发投资额呈现同比增速放缓的趋势，1-3月同比增长为14.9%，1-6月同比增长6.7%，直至1-9月同比增速转正为负。究其原因，房讯指数认为，一方面是因为随着国家从金融和土地两端对房地产行业调控持续发酵，房企融资环境收紧，开发投资谨慎，一定程度上影响了对写字楼行业的开发投入；另一方面，住建部和应急管理部发布通知，要求各地要严格控制新建超高层建筑，各大城市在城市建设规划上也趋于合理，减少了相关建筑的无序开发增长。
新开工面积今年前三季度为3847万平方米，较2020年同期有大幅下降，降幅为20.3%。综合三年数据来看，新开工面积同样呈现下降的趋势。反映到市场上，预计未来几年新增供应将趋于"退潮"，给市场消化存量留下了缓冲时间。
市场销售方面，前三季度全国办公楼销售面积2257万平方米，较2020年同期微增3.1%。受其影响，前9个月全国办公楼待售面积同比减少2.8%，为3662万平方米。
来源：国家统计局 房讯指数整理
值得注意的是，由于前一个周期规模化的开发投资以及去年疫情下一些楼宇延期入市的影响，今年前三季度，全国办公楼竣工面积出现大幅增加。1-9月，竣工面积同比增长17.4%，录得1662万平方米，市场在今年迎来了较大的供应量，为市场短期内去化带来压力。
但是，比较近五年数据，全国办公楼竣工面积的趋势是下降的，结合新开工面积的大幅缩减，房讯指数判断，写字楼市场供应高峰期或将接近尾声，大规模的新增供应已经陆续进入市场，未来的去化压力有望得到缓解。
市场需求强势回升 租赁市场抢先复苏
2021年，随着国家宏观调控政策效果显现，我国经济复苏展现出良好的韧性，延续恢复增长态势，前三季度GDP达823131亿元，同比增长9.8%，第三产业增加值为450761亿元，同比增长9.5%，其中信息传输、软件和信息技术服务业增加值同比增长19.3％，金融业增加值同比增长4.5％，在推动经济增长的同时，也为写字楼市场需求提供了有力的支撑。
在经济复苏的背景下，政府层面各项积极政策出台落地并持续作用于市场，尤其是国内疫情得到基本控制，经济和商务活动回归正轨，使得企业信心逐步增强。自2020年第四季度以来，受疫情压制的市场需求不断释放，内、外资企业更为积极地在市场中进行战略布局，许多行业也出现新的需求增长点，推动全国写字楼租赁市场持续回暖，多数城市净吸纳量在今年前三季度维持高位。
数据显示，全国主要城市写字楼市场在2021年前三季度净吸纳量录得567万平方米，同比去年增幅高达284%，并突破上一轮市场周期的同期高点。四个一线城市的甲级写字楼净吸纳量均在市场回暖的大环境下有显著回升，超过300万平方米，其中北京前三季度甲级写字楼吸纳量累积达61.37万平方米，为去年总吸纳量的3.4倍；重点二线城市同样保持着需求活跃的势头，市场出现不同程度的回暖。
来源：房讯指数研究院
写字楼租赁需求的持续回暖、成交量回升，提振市场信心，写字楼项目业主议价能力增强，市场租金降幅持续收窄，部分城市租金出现逐步回升。一线城市方面，北京、深圳写字楼市场平均租金环比微降，但降幅收窄；上海实现止跌反弹，广州租金平稳，两城均有1%左右的微幅上涨。同比来看，整体租金依旧处于下行通道，在低位区间运行。
虽然全国写字楼市场整体向好，但不同城市不同子市场的表现仍存在差异。有的市场由于供给压力存续或空置面积未被吸纳，业主仍被迫采取以价换量的租赁策略，租金回升速度受限。部分市场由于供应压力小或强势的吸纳需求推动，已实现租金小幅上涨，例如北京的金融街和中关村市场，在本轮周期中均表现出了良好的韧性。
来源：房讯指数研究院
由于市场吸纳良好，重点城市写字楼空置率出现不同幅度的下降。北京全市平均空置率环比微降至16%左右，并在第三季度实现了近11个季度以来首次环比下降；上海市场同样出现环比下调，全市平均空置率达17%；广州保持一贯的稳定，全市空置率延续今年以来的下降趋势，环比微降至约7%；深圳大部分子市场空置率环比下降，截至季末，全市平均空置率环比下降至23.9%，为过去两年内最低值。二线城市中，表现较好的城市如杭州、成都空置率在20%-30%区间，其余城市的市场空置率多数维持在30%以上。
值得注意的是，今年全国写字楼市场仍然处于供应高峰期，仅第三季度，全国写字楼市场新增供应达180万平方米，其中一线城市占比三季度新增供应高达80%以上。从北京来看，2021年全年预计新增供应量超过100万平方米。供应的集中放量给写字楼整体市场带来较大的压力，写字楼项目之间依旧面临着激烈的竞争。
总体来看，由于租赁需求得到充分释放，以及互联网科技在今年的活跃表现，全年市场吸纳量将大幅提升，市场集中供应压力有望缓解，供求关系失衡的局面得到修复，在中国经济基本面长期向好下，写字楼租赁市场长期仍拥有增长引擎，空置率有望在年底出现同比实质性回落，市场正在形成对租金企稳的一致性预期。
"双减"影响冲击有限 金融、科技稳定支撑
今年"双减"政策落地后在线教育企业的退租，在写字楼市场引起较大关注。但从市场观察来看，该政策对于一线城市优质办公楼市场影响十分有限。一方面是因为在线教育行业在一线城市的整体承租能力相对有限，在甲级写字楼楼中租赁占比较少，远不及金融、科技等主力需求行业，另一方面则是市场其他行业尤其是互联网科技需求强劲释放，即使市场上出现一些退租面积也迅速得以去化。
从重点二线城市来看，教培机构的收缩对不同城市影响表现分化。部分城市如武汉、成都，虽然短期面临一定冲击，但活跃的内资TMT、金融及专业服务业的租赁需求持续支撑市场，保持整体稳健回暖态势；其他城市如西安、重庆，"双减"政策对市场影响持续发酵，在线教育行业原有的扩张计划暂停，并出现提前解约或退租的情况，对市场产生较大压力，业主应通过提升服务品质来提升楼宇自身软实力，同时也需要专业服务机构引入更多其他行业租户资源。
整体需求表现来看，疫情防控常态化下，以银行、保险、证券为代表的传统金融业以及以研发制造、互联网为代表的科技新媒体业，因为受疫情影响较小而率先表现出强劲需求，租赁成交更活跃，对维护写字楼市场需求稳定起到了推动作用。目前，内资TMT、金融服务以及专业服务业已成为全国主要城市中甲级写字楼的主要需求来源。
2021年，在扩大金融开放的利好大环境下，有更多的外资金融企业选择进入中国市场，随之产生的办公楼市场租赁需求陆续浮现。金融行业整体较为活跃，大型金融机构今年在写字楼租赁市场上的表现抢眼。资本市场的活跃刺激了证券公司、基金公司等金融机构的业务增长，同时，我国公募基金管理规模和私募基金管理规模在今年均保持平稳增长，为证券、基金等机构的新设立和扩租提供了动力。
据房讯指数观察，银行、保险以及投资公司在北京、广州和成都等市场都较为活跃，其中，2021年上半年金融行业成交占北京甲级办公楼租赁成交的35%，证券、保险等企业均在北京积极布局。
来源：房讯指数研究院
互联网科技行业的快速扩张为市场的持续去化提供了非常强的需求支撑。在国内主要的甲级写字楼市场行业需求排名中，互联网科技在多个市场中位列首位。除了传统的头部互联网科技公司依然保持持续的扩张需求外，在线视频、网络游戏、远程办公、直播电商、互联网医疗等细分行业也呈现出了非常旺盛的办公面积扩张需求。
从北京市场来看，三季度，在北京写字楼市场租赁成交中，高科技企业表现继续活跃，成交占所有行业总成交面积的50.8%，其次为金融业和专业服务业，分别占成交总面积的20.8%和10.6%。截止到今年三季度，市场大宗租赁交易体量最大的十个交易中有6个是互联网科技企业，且全部集中在行业头部公司，包括华为、字节跳动等多家公司在北京市场均有扩张。从前三季度北京办公楼市场的需求来看，互联网科技企业的需求占比甚至要超过60%。
随着2021年北京证券交易所、高精尖产业发展规划和国际消费中心城市建设政策落地，上海聚焦强化"四大功能"和"五个中心"建设，以及多个城市在金融开放和科技创新方面出台积极政策，都将推动金融和科技企业不断发展并持续释放需求。随着市场进入去化周期，金融和互联网科技行业将是创造新增需求的核心驱动力，对全国主要的办公楼市场产生深远影响。
自用投资双轮驱动 大宗交易保持活跃
在疫情的冲击下，中国成为最具韧性的商业地产投资市场，2021年随着经济的企稳和租金的回稳，投资市场的活跃度加快复苏，中国内地商业地产投资强劲反弹，展示出对中国优质商业地产的长期信心以及对当下资产价格正逐步进入合理区间的判断。
数据显示，前三季度主要城市大宗交易市场累计成交162宗，录得成交额约1900亿元，已接近去年全年2000亿元的成交额度，较2019年依旧有所不足，但已经表现出明显的回暖态势。
从交易物业类型来看，传统甲级写字楼成交额有所下滑，前三季度录得82宗交易，总交易额占比约38%，较去年有十五个百分点的下滑，但依旧是全市场中占比最高的业态。产业园、研发办公类物业热度上升，物流仓储、数据中心持续受到热捧，其中，凯德36.6亿收购民航数据中心刷新上海数据中心成交总价新高。
值得注意的是，在疫情后基本面快速修复的零售商业资产得到投资者的持续加仓，二季度市场录得两宗商业资产包的大额交易，分别是博枫（Brookfield）以14亿美元的代价收购了包括上海悦荟、青岛悦荟在内的五个购物中心资产包，以及平安人寿330亿收购凯德北京、上海等6个来福士项目部分股权，两宗成交案例大幅推高商业资产成交额在总交易额中的占比，由去年的11%提升至33%。
来源：戴德梁行 房讯指数整理
从买家类型来看，外资交易额占比连续三年下滑，前三季度仅占20%。上海仍受外资青睐，重回外资交易额首位，在前三季度外资交易额度约150亿元，北京以77亿元位居次位。在前三季度的大宗交易中，自用买家比例连续三年上升，按成交宗数计算占比提升至46%。房讯指数研究发现，大部分自用买家依旧来自于金融机构和一些头部互联网企业，例如，某世界五百强金融机构约32亿元收购前海周大福金融大厦南塔、字节跳动约78亿元从铁狮门手中收购位于上海杨浦区的尚浦领世项目等。
从具体城市来看，市场大宗交易成交依旧主要分布在一线城市，尤其是该类城市核心商圈的商办物业，持续受到投资者青睐，四大一线城市总成交额占全国交易额比重超80%。
来源：戴德梁行 房讯指数整理
其中上海整体活跃度持续提升，前三季度累计成交830亿元，占比全国交易额43%，位居全国首位，预计全年交易额有望超越千亿。分析上海成交案例，在买家和交易标的两端均表现出多元化。买家方面，领展、凯德为代表的投资机构和中泰证券为代表的的金融机构、前程无忧为代表互联网企业以及李宁、特步为代表的品牌服饰企业均在前三季度均有所斩获；标的方面，除写字楼、产业园区、商业等类型外，物流仓储、数据中心以及服务式公寓也都在上海出现成交案例。
北京投资市场在第三季度短暂休整，以480亿的成交额居于全国第二位，但前三季度成交总额仍超去年同期，并以连续出现多宗大额交易引起市场侧目，包括和谐健康保险90.6亿元购买北京SK大厦，首开、金茂及高和资本联合26.5亿元收购北京启迪科技大厦D座，以及快手28亿元购买上地·元中心写字楼等，其中北京SK大厦的案例有望成为今年中国单体项目最高金额交易。
随着中国经济和商办市场的整体恢复，外资买家将逐步回归中国市场，在回报率不断走高的预期下，投资者信心将持续释放；自用型买家面临更多的选择，价格上也可能会有更大的谈判空间，将积极把握交易的"窗口期"。预计未来大宗交易市场活跃度仍有较大的提升空间，全年或将达到2500亿的高点，投资资产类型也会呈现多元化趋势。
创新变革不断涌现 存量时代科技破局
疫情在给写字楼市场带来冲击的同时，也给行业带来了创新升级的机遇。疫情冲击下，写字楼行业以调整业务结构、业务模式以及市场拓展与推广的方式来避免和减轻疫情常态化带来的可能的损失，同时根据行业与市场、客户及其行为模式的变化，竭力发掘其中可能出现的机会与机遇，结合管理创新、技术创新、商业模式创新等力求在困境中找到发展的契机。
国家和重点城市纷纷出台政策推动楼宇的质量提升。住建部、应急管理部联合发布通知，要求严格管控新建超高层建筑、强化既有超高层建筑安全管理；北京发布《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》，明确"十四五"期间重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级；广州、成都、昆明等城市则出台商务楼宇等级的评定规范和要求，引导写字楼行业的可持续健康发展。
在写字楼存量提升的过程中，绿色低碳发展成为行业重要方向。商业办公建筑是碳排放大户，随着国家提出"双碳"目标，减碳战略逐步实施；而需求端来看，租户也比以往更加关注办公空间的健康与生态，两方面作用倒逼写字楼行业的开发和运营"绿色"革新与升级。写字楼开发运营企业顺应趋势，在开发中逐步推行碳排查，增加绿色产品认购，并积极开发创新的减碳产品服务系统；在运营中采用智慧管理系统，实施办公环境维护绿色行动，构建绿色健康楼宇空间。今年在深圳后海开工建设的中海新总部大厦项目，在近零能耗建筑和零碳建筑技术方面展开探索，致力打造国内首个5A级近零能耗高层写字楼。
科技赋能下，楼宇智能化转型同样是行业质量发展的重要方向。数字时代的到来，各类技术创新与应用正在重塑写字楼行业投资、设计、建设、招商、运营、资管等产业链的各个环节，从线上销售、招商及租赁系统到数字闸机系统、智能报修系统，再到数字化设备运营、云社区系统等等，涵盖了写字楼的多个方面，助力楼宇资产价值的进一步提升。
金地商置Carefree体系
据房讯指数观察，目前多家头部企业已经积极拥抱数字化，推出智慧服务平台，包括中海商务APP、华润CR Union智慧云办公平台、大悦城COFFICE、金地商置Carefree办公体系等。其中金地商置Carefree体系包含无忧大社群--企业资源生态圈、无忧原力--聚焦个体关怀、无忧互联--聚焦企业生长、无忧健康--聚焦环境净化四个模块，26个细项。
在市场压力以及多重因素推动下，行业深度运营的趋势得到深化。无论是楼宇突发公共安全事件的应急处理，还是对楼内办公人群的细致入微的暖心关怀，人们对写字楼行业的整体管理运营水平和能力的要求进一步提升。业主和运营商从开发思维转向运营思维，从客户的生命周期和行业特性出发倒推产品和服务，更加注重以人为本的需求，更加注重空间运营的质量和功能性，提升写字楼新的吸引力。从企业观察来看，于写字楼领域率先提出"重度运营"的大悦城控股，以不断深化的运营换来了业绩的提升，以中粮·置地广场为例，疫情防控常态化下在保持高出租率（93%）的同时，还实现了平均租金单价约1%的提升。
运营能力的持续提升，为开发商运营商轻资产扩张提供了丰富的经验和基础。随着存量市场竞争日趋激烈，高效率的轻资产运营模式逐渐受到重视，已经成为头部企业储备优质项目、实现规模扩张的重要途径。除早先华润、中海、大悦城控股等已经展开探索之外，今年世茂股份也宣布打造出全场景全周期的生态资产管理平台，全面启动写字楼"轻重并举"发展战略。
首创高科创伴空间
此外，疫情防控常态化下远程或灵活的办公方式成为企业补充性办公解决方案，以互联网及数字化技术为依托，整合总部办公和分布办公的灵活办公空间得到进一步的催化发展。多家传统开发企业和专业市场运营机构加强了在灵活办公空间运营方面的探索，如中海商业创新推出OfficePro装配式精装修产品，首创高科推出首个硬科技产业孵化器创伴空间，木棉中国上线木棉运营管理系统APP（2.0版）等。
在绿色发展和科技赋能下，加强运营管理标准化和精细化程度，打造软硬兼备的产品力，成为后疫情时代楼宇发展的核心竞争力。传统写字楼已经由最初单纯地为租户提供办公场所，逐步转变成为客户提供全方位的商务解决方案，绿色生态、数字化、人性化以及多样化的融合，将为商业办公行业带来前所未有的变革。
产业园：规范发展要与国家战略保持一致
2021年，国家和地方政府持续产业发展利好政策的相继发布，为产业园区的发展营造了良好的营商环境。新基建、公募REITs、城市更新等推动传统产业园区转型升级，给产业园区提供了发展契机。
在5G、人工智能、物联网等新兴技术加持下，产业园区行业一方面积极防疫抗疫，强化建设企业产业集聚发展的综合性物理载体与配套设施，另一方面搭建企业创业成长、产业升级发展所需的系统化公共服务平台，助力园区、产业以及区域经济的同步发展。
在中央提出逐步形成以国内大循环为主体、国际国内双循环相互促进的新发展格局的背景下，消费和科技将成为推动经济增长的重要引擎，这也为中国商业地产发展提供了新的机遇，新商业、新办公、新园区、新居住四大新趋势有望为行业创造更广阔发展空间。
国家战略保持一致 亟待行业转型升级
产业园区是提升科技水平、快速构建新型产业体系和增强经济实力的有效载体，可以有效聚集生产力，集约利用资源，带动关联产业发展，促进区域经济的发展。作为产业调整和升级的重要空间聚集形式，产业园区担负着聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一系列的重要使命。
中国最早的园区是改革开放初期以推广经济特区政策为目的而建立起来的经济技术开发区。1984年，国务院批准在沿海12个城市设立了首批14家国家级经开区。随着对外开放向纵深推进，国家级经开区布局不断向内陆扩展。全国现有230家国家级经开区，遍布31个省（区、市），其中东部地区112家，中部地区68家，西部地区50家。30多年来，国家级经开区不断探索有特色的发展模式，成为我国经济发展的强大引擎、对外开放的重要平台和改革创新的排头兵。
随着中国经济的发展，园区的概念和范围不断的扩张延展，从开发区到高新技术开发区，再到最近几年日益发展起来的产城融合，此外还包括了市场上一些由开发商、投资机构以及专业化运营机构操盘运作的产业园区等。
来源：中国开发区网 房讯指数整理
据不完全统计，我国有各类产业园区15000多个，包括国家级高新区168家、经开区218个、国家级自贸试验区18个等等，对全国经济的贡献达到30%以上，覆盖了国家级、省级、市级等各个行政层级。
2021年，在国家不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府出台了系列引导、扶持政策，"十四五规划"提出，加快数字化发展，建设数字中国；7月份，浙江省出台《关于加快推进高新技术产业开发区（园区）高质量发展的实施意见》；9月份，山东省发布"十四五"制造强省建设规划；9月，四川省印发"十四五"新型基础设施建设规划；江苏发布"十四五"科技创新规划……
在加强新型基础设施建设、鼓励重点行业积极创新、建立多个自贸区扩大改革开放等多个方面的政策利好下，产业园区长期蓬勃发展迎来坚实的支撑。以产业园区为支点、所在城市为节点，产业园区仍将承担经济产业主战场、区域发展主引擎、改革开放试验平台的定位与使命。
与此同时，新时代下为促进经开区、特色小镇等各种产业空间载体的高质量提升，国家相继出台相关政策进行规范引领，包括商务部修订出台《国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价办法（2021年版）》、发改委等十部委联合印发《全国特色小镇规范健康发展导则》等，规范特色小镇的可持续健康发展，推动经开区的创新提升。
在我国经济发展体制机制创新的背景下，产业园区迎来转型升级的契机。国家对产业园区开发的重心将向提质增效、转型升级、功能完善、绿色发展方向转变，同时对开发数量进行适度控制，鼓励不同地区产业园区探索转型升级的路径和模式，推进产业园区形成各具特色的先进智能体系。展望未来，在国家不断扩大战略性新兴产业投资、加快构建现代化产业体系的背景下，各级政府从多方面加快新基建建设进度，作为产业集群载体空间的产业园区，仍有巨大的发展空间。
市场需求持续旺盛 租金基本维持稳定
2021年，在政策扶持、融资渠道畅通、数字化赋能等多重利好的带动下，产业园区市场迎来蓬勃的发展。
从企业端来看，产业园区运营商在积极对抗疫情的同时，依托国家经济发展和产业升级战略，充分整合内外部资源，推动市场的复苏和行业的升级。
疫情防控常态化下，多数园区加大了运营方面的投入，通过构建园区智慧管理"云平台"，实现园区的数字化、智能化管理，如预先线上登记并扫码进入园区、人体红外测温仪连接园区管理终端信息化系统、人脸或语音识别开启门禁与电梯等。招商方面，园区借助数字化技术搭建"云招商"平台，对各类招商信息资源进行立体展示，强化园区的露出和线上推广。同时，园区运营者强化园区的服务效能，打造融合政策、金融、产业里链条以及社群等多方面融合的服务平台，为园区及园区企业提供高效服务，在产业园区发展转型中提供助力。
在行业高质量发展的要求下，运营商纷纷改变盈利模式，从传统物业销售租赁向产业发展服务和股权投资等方向转化，优化收入结构。不少运营商积极以轻资产模式输出管理来获取项目，在减少成本压力的同时获取更多收益。
得益于开发运营者的积极运营，在整体经济运行稳中向好以及高技术制造业和战略性新兴产业快速发展的推动下，自2020年四季度起，产业园区市场开始复苏发展。从市场化参与度和运营程度较高的产业办公即商务园区来看，市场需求持续暴涨，空置率较去年出现回落，租金基本维持稳定。
以北京商务园区市场为例，据高力国际市场报告，2021年前两个季度净吸纳量连续突破30万平方米，单季度需求量已经超过2020全年水平；第三季度净吸纳量出现回落，达到12.6万平方米。互联网科技行业依旧是整体市场租赁需求的主引擎，此外，集成电路行业亦表现活跃，医药健康和传媒行业延续活跃态势。虽然二季度以来市场受新项目入市和教育行业腾退影响，但在整体旺盛的需求下，全市成熟商务园区市场空置率在三季度末进一步降至16.9%，市场租金保持稳定约128元每月每平米。
来源：高力国际 房讯指数整理
子市场方面，上地和北清路等泛中关村市场表现突出，该区域是新一代信息技术、集成电路设计重点布局区域，为北京打造高精尖产业创新集群提供了优质空间。其中上地子市场目前市场空置率仅有5%左右，市场可利用的产业空间已非常有限且处于供不应求状态。望京-酒仙桥市场由于区域内多以互联网类企业需求为主，市场内的空置面积也被逐步消化。亦庄、丰台科技园、顺义以及大兴等子市场则通过租金的小幅调整也实现了不同程度的去化，缓解了新增供应和疫情带来的压力。
在上海，商务园区租赁市场活跃度进一步提升，三季度净吸纳量录得月30万平方米，创近年来单季度净吸纳量新高。科技新媒体企业仍为漕河泾板块租赁需求的主要驱动力，张江板块受生物医药企业和科技新媒体企业的带动租赁需求保持活跃，具备性价比优势的浦江与外高桥板块也录得成交。持续释放的旺盛需求致各板块空置率呈现不同程度的下降，各子市场租金水平均实现正增长，推动全市平均租金报价与有效租金环比出现上涨。
公募REITs稳步推进 产业园迎黄金十年
自2020年以来，基础设施公募REITs稳步推进，并于2021年5月取得重大进展，首批9单基础设施REITs项目获沪深证券交易所审核通过。6月21日，首批9只公募REITs上市交易，标志着国内公募REITs试点正式落地。
其中3单项目为产业园区REITs，为华安张江光大园REIT、招商蛇口产业园REIT、苏州工业园区产业园REIT，底层资产为承载战略性新兴产业的产业园，包括招商蛇口、张江高科以及苏州工业园，分布在长三角和粤港澳大湾区等核心城市圈。简单分析，具有国企背景的产业园区更具优势，而具备了成熟经营模式及市场化运营能力的优质园区资产则首批入选。
来源：房讯指数研究院
产业园区REITs的上市发行，为产业园区项目提供了新的融资方式和退出渠道，推高了市场上带有稳定现金流的核心型产业园区项目的关注度以及带来其资产价值的提升。对开发商和投资者来说则有助于打造"轻重结合"的全周期资产管理模式，加快资金循环，快速扩大在管资产规模，令资产运营管理能力的提升和输出成为其重要的收入来源。对于重经营、长周期的产业园区行业，在引入了更多元化的资本，提升产业园区交易流动性的同时，提高了市场信息的透明度，激发行业活力。
在产业经济方面的影响来看，公募REITs开拓了可持续发展之路，形成存量资产和新增投资的良性互动，对于扩大经济增长动能、为新基建提供有效支持、促进经济结构的调整和高质量发展具有重要意义。同时，公募REITs可提供新的大类资产配置选择，也为公众投资者提供低门槛涉足基础设施领域、享受优质不动产带来的增值收益机会。截至11月，首批9只基础设施公募REITs上市已超4个月，整体运行平稳，多只上市以来累计涨幅均超过20%。
下半年以来，公募REITs试点制度取得新的进展，7月份，国家发改委印发了《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》，进一步增加了公募REITs的试点范围。11月份，继首批9只公募REITs上市之后，第二批两只基础设施公募REITs正式获批，建信中关村园区REIT和华夏越秀高速公路REIT将启动发售。
随着公募REITs的扩容，将会有更多企业参与其中，具有专业运营的产业园区仍将是重要参与主体。未来，随着我国资本市场体系的日益完善，公募REITs市场前景广阔，产业园区REITs产品将成为重要趋势，越来越受到产业园区企业的关注，通过金融手段打通资金良性循环链，盘活存量资产，优化债务结构，将有助于推动产业园区良性发展。在资产管理和金融创新的助力下，产业园区行业将迎来迅速发展的机遇。
结语 | 商业地产的下一个十年
2021年，面对复杂多变的国内外环境，在国家科学统筹疫情防控和经济社会发展之下，中国经济总体运行平稳，表现出较好的复苏态势，经济高质量发展和结构转型升级取得了新的成效，生产需求扩大、市场活力提升、居民消费改善，这些成绩为中国商业地产的快速恢复和创新发展打下了良好基础。
回顾全年商业地产市场，在经历了疫情的洗礼之后，无论是租赁市场还是在大宗交易销售市场，均取得了超出预期的表现。租赁市场方面，供应端与需求端表现全面好转，下行趋势回稳，出租率和租金水平较去年出现大幅反弹；大宗交易市场方面，租金的回稳提升了投资者的回报预期，自用买家也纷纷在"窗口期"出手进行资产购入，市场保持较高的活跃度，总成交额度远远超出去年。
与此同时，商业地产行业一些新的发展趋势上，产生了更为深入的变化。绿色建筑、智慧运营、资产证券化、灵活办公等等新趋势不断被探索并深化，商业地产企业积极调整战略，以重度运营和数字科技赋能行业发展，以创新的商业模式满足消费内循环趋势，商业地产行业在变局和破局交替引领中坚定前行。
房讯指数认为，在双碳战略和数字经济的双重加持下，以公募REITs的推出为标志中国商业地产正在开启新的增长周期，将迎来高质量发展的下一个十年。
第一，从投资端看，中国商业地产正站在新周期的起点上，未来房地产最好的投资机会在商业地产。
继2016年中央经济工作会议战略性地以"房子是用来住的、不是用来炒的"重新定位了中国房地产市场之后，今年中央经济工作会议再次强调"房住不炒"，商品住房市场将更好的回归居住属性。而"三道红线"和土地"两集中"政策的出台和稳定实施，也预示着中国房地产行业进入良性循环和健康发展的新周期。
新周期下，作为经济发展的重要载体，商业地产在为区域经济发展提供重要支撑的同时，也将成为投资机构和企业资产保值增值的重要资产配置手段。尤其是今年公募REITs试点的地产金融化突破，有助于打通商业地产包括写字楼产业园等资产"投、融、管、退"全周期通道，也为公众投资者提供涉足基础设施领域、享受优质不动产带来的增值收益机会，为商业地产的未来发展留下了更多想象空间。
第二，从供应端看，商业地产市场供应高峰进入尾声，行业进入存量时代。
从开发投资来看，行业整体表现出理性发展的态势。自2018年商业地产开发投资额大幅下滑之后，已经连续三年同期保持在窄幅波动的过程中；综合五年数据来看，新开工面积、竣工面积同样呈现出下降的趋势。房讯指数判断，商业地产市场供应高峰期或将接近尾声，行业进入存量时代。
随着我国经济发展进入"新常态"，城市发展由大规模增量扩张转向存量提质的新时期，城市更新迈入"有机更新"阶段。毫无疑问，伴随着增量放缓，未来高杠杆、高负债开发模式无法持续，商业地产企业将从提升资产管理能力、深化产业生态构建等方面出发，致力于提高项目的自持运营和管理效益。存量市场的发展也会提速，目前来看，城市更新下对存量项目的改造提升已经成为行业的"风口"之一。值得一提的是，未来增量的发展更多体现在新兴商圈，存量的提升则更多是在旧有的核心商圈，这也将给城市的发展带来"多中心化"的格局。
第三，从需求端看，在双碳战略和数字经济双轮驱动，商业地产开始探索新发展模式。
中央经济工作会议提出，房地产行业应探索新的发展模式，促进良性循环和健康发展。房讯指数认为，商业地产也面临着同样的要求。未来商业地产行业探索新发展模式，主要有以下三个方面路径：
首先，房地产是碳中和碳排放的主战场。统计显示，在能源耗能方面房地产行业占40%左右，和房地产相关的减碳占50%。在双碳目标下，绿色低碳已经从商业地产自愿模式转变为必选模式。
其次，数字经济和技术的快速发展，则为商业地产的创新变革和数字化转型提供了手段和技术支撑。来自用户端的科技化、生态化、人性化、艺术化等多元需求，更是倒逼商业地产实现高质量发展。
最后，实施城市更新行动。当前，各地正积极实施城市更新行动，推动城市空间结构优化和品质提升，如何实现城与人、城市与自然、城市与商业和谐共生，是商业地产行业亟待积极破解的重要课题。
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