今年8月的2022博鳌房地产论坛举办了一场主题为“创造未来，寻求破解之道”的行业盛会。论坛上，雷格斯IWG集团中国区总裁胡懋先生就“灵活办公，开拓第三空间”的分享了自己的行业见解和未来趋势洞察。
作为全球领先灵活办公行业领军者，IWG集团已在国内近30个城市进行布局。胡懋先生结合IWG集团沉淀30多年的专业经验，进一步剖析了疫情常态化的大背景下，如何通过第三空间转型，解决办公空间流量新增及留存、商业楼宇闲置率高等问题，以求制胜之策。以下是本次论坛的观点精华摘录。
胡懋先生首先解读了近年来大热的第三空间，继而引出灵活办公是第三空间演变的下一关键趋势。由美国社会学家Ray Oldenburg在1982年，提出的第三空间全新概念，指在家和办公场所以外，人们还需要一个社交、互动、娱乐的公共空间。
星巴克曾将第三空间延伸至咖啡厅，并赋予其社交属性。但要作为一个更正式、更商务的办公环境？星巴克的嘈杂环境，显然无法满足专业办公的需求。而以往集中式的、单一物理空间的办公室，不仅难以适应多样化的办公需求，还会产生总部办公室的空间使用率低（不到60%～70%），员工长期通勤导致幸福感下降、城市拥堵、环境污染，疫情反复使得员工无法去总部办公室高效办公等的种种弊端。
在疫情中后期，许多公司已开始尝试更灵活的办公空间布局：将集中式的、单一物理空间的办公室，变成分布式、分散式的“中枢辐射”办公布局，以一个核心办公室作为总部，再把各个职能部门分散至不同的卫星办公室，且员工可按业务/工作需求灵活选择前往不同的办公室，或在家远程办公。
总而言之，既有总部集中办公，也有居家的自由办公，再融入灵活办公空间，如此结合的混合办公模式，也成为了许多大型公司在规划办公空间整体布局的重要策略之一。那么，企业需要补齐的便是更高效、更安静、更专业的第三办公空间，支持混合办公策略落地。
员工
工作、生活将改变
混合办公模式的转变，不仅带来办公空间布局的调整，随之也会产生不少社会现象的变化。哈佛大学商学院教授Ashley Whillans预测，未来人们一周工作的作息时间将逐渐变为“3+2+2”，即可能有3天在公司总部工作，2天远程办公或在灵活办公空间工作，还有2天是休息时间，这也意味着改变了以往传统的工作时间和空间、生活作息方式。
雷格斯办公空间实景
公司
灵活办公将成未来趋势
更灵活的混合办公模式，不仅将会很大程度上节约办公室的租赁成本，也会大幅减少员工通勤时间，改善员工的工作体验，从而提升公司的整体生产效率。根据美国建筑设计与咨询公司Gensler调查数据显示，全球约有52%的员工，希望在执行混合办公策略的公司内工作；80%多的公司已经采取了混合式办公模式从而节约成本、提高员工的工作效率。
行业发展
需求供给呈两极
从行业需求角度来看，随着混合办公需求日益增加，灵活办公空间也呈现出巨大的发展空间。许多研究表明，在未来的全球市场，灵活办公空间将占办公楼宇面积的30%，创造约250亿的产值。不仅如此，灵活办公空间的出现，还将带动周边经济、业态的联动发展，预计在未来10到15年之间有望实现10万亿美元产值。
雷格斯办公空间实景
从供给端而言，疫情对于写字楼宇、办公空间市场的冲击巨大。据仲量联行发布的第二季度全国20个重点城市写字楼研究报告中发现，9个城市的甲级写字楼空置率水平高于30%；写字楼租金普遍呈现负增长；出租率较低的城市，租金下降尤为严重。而对于那些租金水平维持较好的城市，空置率持平也是建立在租金降价的基础上，并非可持续发展的良性常态。
在需求端和供给端呈现两个极端的同时，联合办公/共享办公这个赛道，也因为灵活办公空间市场的迅速成长，涌入了大量资本和行业竞争者，并纷纷在城市、楼宇大举扩张。然而，运营办公空间并不如想象中简单，以致于许多运营者纷纷缩减面积，甚至关闭空间。
雷格斯办公空间实景
一边是市场需求真实存在，一边是办公空间运营难，对大多数商业楼宇业主来说，解决方案主要分为两种：一是打造自己品牌，自己运营；二是找到有经验的运营商合作运营。从世邦魏理仕（CBRE）和戴德梁行市场调查结果可见，市场趋势越来越倾向于后者，即业主选择与有经验的专业运营商进行合作，借由运营商的管理经验和品牌效应，为其运营灵活办公空间。
想要在不断增长的灵活办公空间市场占据一席之地？胡懋先生提出了两个制胜关键：一是把市场的需求转化为中心的流量；二是通过提高服务标准，把流量转化为存量。然而，制胜的能力，并非一朝一夕就能积累，胡懋先生总结以下四个要点：
No.1
网络规模效应
网络规模效应是需求转化为流量的重要条件。对于准备采取中心辐射办公布局的大型公司而言，首先需要找到一个有成熟品牌运营经验、具有良好口碑的供应商，而且这个供应商的网点还应该覆盖多个城市，满足不同地区的个性化需求。
以成立于1989年的IWG集团为例，作为全球灵活办公领域规模最大的公司，如今旗下品牌覆盖全球120多个国家，1,000多个城市，运营中心超过3,500家，形成了具有规模效应的全球实体网络。
雷格斯办公空间实景
此外，IWG集团更拥有全球的优质客户资源，越来越多业主和投资人加盟到IWG集团旗下的品牌，全球加盟国家达到45个，世界500强中82%以上都是IWG集团的客户，服务客户约700万。即便在经济发展不稳定的形势下，国际大客户数量依然在稳步增长，也对中心入驻率也更有保障。
No.2
品牌产品多样化
品牌产品多样化，才能满足公司对于办公空间多样化、个性化的需求。尤其在快节奏的互联网时代，办公空间的发展策略不仅要着眼于“快”，更要注重供应商的精细化运营。而IWG集团提供不同的品牌产品、多样化的合作模式，以适应细分市场的不同需求。
在品牌产品方面，目前IWG集团创立了雷格斯等旗下20多个品牌，可以根据不同的预算、服务标准和办公需求进行组合选择，以此分层次适应市场需求，争取更大的市场覆盖面。同时，不论是总部空间、项目空间，还是创立初期、项目过渡期的“过渡空间”…不同企业、不同场景的办公需求，IWG集团都能提供不同品牌和产品及相应的服务予以适配。
雷格斯办公空间实景
在合作模式方面，对于有志于投入到灵活办公赛道的投资人或者业主，IWG集团也针对不同的合作模式及经营业态，提供完备的合作解决方案。例如，合作分成模式，由IWG集团负责运营管理；或将已有运营成效不佳的品牌，纳入IWG集团旗下代为运营，以此提高空间的整体运营水平；还可以通过加盟，参与到行业增长赛道之中；更能跟酒店、商场等不同业态跨界，共创灵活办公空间的未来。
No.3
运营标准统一
像星级酒店一样，人们对灵活办公空间的品牌形象、服务标准，也会有较为统一的要求。因此，供应商必须要有统一的服务标准，以及成熟可靠的基础架构。
雷格斯办公空间实景
IWG集团同样能为中心运营统一化、高标准提供强有力的支持。从运营系统、IT系统、到客户维护系统等基础系统、运营水平及底层运营架构，都是IWG集团在灵活办公行业沉淀30多年之后打磨和沉淀而得。
No.4
专注服务
最后，供应商还应该要有极高的专注度，和专业能力过硬的工作团队。如果只是作为副业而缺乏全心服务的专注度，不仅不能使共享空间长续经营，更不能长期稳定地留住客户。为此，IWG集团也配备全球销售团队，通过营销能力的支持，提高中心入驻率、客户满意度和留存率。
客户的积累、空间的运营，都是一个漫长的过程。IWG集团凭借30多年的经验积累，持续稳定的发展模式，将和有志于投入到灵活办公增长的特许经营合作伙伴、商业地产业主、房产投资者们一起，携手打造更全面、更精细化的第三办公空间解决方案，也助所有合作伙伴抓住行业蓝海机遇，轻松寻到可靠、高回报的投资赛道。
文章来源于雷格斯
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