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2018年互联网行业需求不降反升,一线城市可租面积增高

2019-03-07

在2018年,国民经济被定性为“整体稳定、稳步前进”。那么,与现代企业动态密切相关的商业办公市场的表现是什么?自2018年以来经济低迷强劲,商业环境严峻,其中反映最深的就是深圳,深圳地区的交易量下降,办公楼存量已经攀升。市场整体进入缓慢发展的周期,但有利于进一步去库存,从而保持健康发展。



2018年一线城市可租面积持续走高,整体成交表现回暖


2018年写字楼投资累积值为5996亿元,占不动产投资的比重小幅下滑至5%,商办市场土地成交稳定,一线城市2018年供应147幅,仅流拍9幅,占比6%。全国办公市场供应方面,2018年施工、新开工、竣工面积持续走低,有利于减少近年市场库存。销售方面,销售面积累计下降8%,销售额累计下降3%。

众所周知,写字楼业态交易以租为主。一线城市累计可租面积持续走高,2018Q4供应面积增至4624万平,深圳、北京存量季度环比大幅增加,幅度双双突破10%。北上广深2018年成交面积为5108万平,较上一年减少近两成,其中北京24%的全年环比跌幅为四城最大。

尽管一线城市四季度整体成交表现回暖,但唯独北京环比下跌,且跌幅高达23%。有意思的对比是,北京写字楼租赁价格却最为坚挺,以6.28%的租金涨幅领跑,上广深租金涨幅分别为4.91%、0.95%和3.48%。

2018年北上广深成交面积下跌、写字楼存量攀升,市场后续需要一定的周期对库存进行消化,并保持“温和”慢行。

互联网行业需求不降反升,写字楼供应中心分散


尽管互联网行业在2018年受到创投业寒冬冲击,但在写字楼租赁成交行业分布上,互联网行业的比重创下45%的新高,需求依然最为强劲。在成交面积方面,到2018Q4季度,300平米以下为主力成交区间,占比80%,其中100平以下“小面积”占比39%。

与此同时,2-5元/平/天成为一线城市主力成交区间,占比58%。范围扩大到全国,4-7元/平/天的价格段需求持续增长,四季度环比增加 116%。另受经济下行压力影响,2018Q2以后4元/平/天以下的价格段比例开始回升,企业租金承受能力减弱。

以上海北京市场为例,大数据显示上海写字楼供应多中心分散,其中虹桥交通枢纽在上海主要供应商圈中排行第一,占比高达24%,传统商圈中陆家嘴(11%)、五角场(9%)、竹园(7%)、老黄浦(7%)紧随其后。上海成交集中于传统商务区,虹桥交通枢纽(15%)、陆家嘴(11%)、竹园(10%)排名前三,城市骨架扩张速度快,产业导入需要时间。

另一核心市场北京写字楼供应中CBD和望京领跑热门商圈,成交占比分别为21%和12%,北京整体核心成交向东转移(政务东迁)。

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