什么是新?从无到有即为新，新旧交替即为新，改朝换代即为新。曲格平曾说这样一句话：生物的进化同环境的变化有很大关系，生物只有适应环境，才能生存。联合办公作为新兴起的办公模式在不断适应社会、科技的进步，衍生出新产品、新服务、新运营模式、新办公场景等，几经蜕变过后的联合办公也已长成大人模样，彰显出空间运营服务的无限生机与可能。
在今年的“寻找最佳办公体验”——中国商务写字楼行业互联大会(2019)上，我们特邀易得创新中心COO张国昱担任对话主持，北京桉树空间科技发展有限公司总经理吴峥、DISTRII办伴创始合伙人、北方区CEO丁士洋、星库空间创始人、CEO白羽三位嘉宾，展开一场《从联合办公到新办公的发展与展望》的，“谈笑有鸿儒，往来无白丁的”高水平话题研讨，以下为内容精华。
如何看待所谓的“烧钱”?
“烧钱”是互联网玩法，在传统房地产这种重资产行业，又有另一种称呼——高杠杆、高周转。在联合办公市场，纯粹靠“烧钱”的前景未可知，通过 “烧钱”的方式，提升自身能力，提升管理效率，在智能化、运营、产品等层面加大研发和投入的力度，是非常值得的。如果仅通过“烧钱”扩规模，获取流量和客户，是有一定风险的。
花钱不等于烧钱，核心问题按效益和效率，花出的钱要能有效提升盈利能力。很多联合办公都在科技上大力投钱，但做科技研发要切合实际，如果没有科技背景，可以更多的与科技企业进行合作。楼宇的价值是由好的资管人决定的，今天的共享办公，一方面讲资产属性，另一方面是通过做企业服务的入口为自己加分，要想互联网化，就要注意获客成本，资本投入和获得企业的密度质量有关系，资产端轻一点，服务端就势必要重一点。
二房东到专业运营商，本质差别在哪儿?
实际上，真正的联合办公所承载的是专业化、一体化的解决方案，从空间分割、设计、定制化装修到拎包入驻的一体化服务内容等，帮助客户实现整体效率的提升及办公服务配套的提升，这是从卖产品到卖服务的真正转变，也就是二房东和运营商本质的区别。此外，入驻空间除去B端外，更多面对的是C端，真正参与到空间的每个人，让他们拥有更多的自由度与幸福感，是传统二房东解决不了的。
当前处于经济下行周期，运营者要面对运营、服务能力维度的挑战。身为运营者，盈亏平衡线在70%~80%才能达到盈亏平衡，楼宇、空间不像公寓，一旦客户搬走，将会造成很大影响，这就是二房东模式不太适合经济管理的需要。在此基础上，专业运营商更多解决了客户服务、体验层面的问题，通过使用密度、留存度和客户黏性最大化提高坪效，把空间潜力深入挖掘和利用，最终提升客户的办公体验。
新科技在新办公领域的应用效果如何?
新办公领域的科技化、智能化主要体现在两个方面，一是给服务的客户提供极致体验，使他们体验到和传统办公不同的内容;二是科技要以人为本，反哺体验到客户;三是内部管理效应，新科技、大数据支撑着新办公未来的发展，通过新科技提升坪效、出租率、收益，这在相同定位运营商竞争中是一个加分项，从运营、服务的角度提升客户体验才是决定项。
科技是第一生产力，科技的应用最终对标的还是企业效率和生产力。作为空间运营商来说，既跟上科技的步伐又能保证自身的智能办公系统快速、稳健的兼容迭代的过程很艰难，什么时髦搞什么可还行?整个行业共同的责任，是把智能技术成熟、产品化与客户体验结合起来，实实在在改善客户的生产效益的同时，保持经营可持续性。
联合办公租金外收益多元化发展
如果按照经典二房东模式来讲，不论是国外企业还是国内企业，租金和服务收入比重在9：1，租金外多元化收益的意义也很多。首先这种收益来自于服务，增加客户服务链条;其次当规模和服务足够大，可能会形成长尾效应，即有可观的额外收入。二房东生意是个敏感线很高的生意，往上偏移几个点，收益就会好一点，在做好资产经营前提下提高资产附加值是正确的方式。
在联合办公领域，很多头部企业一体化服务、专业化队伍非常庞大，理论上讲，将他们内部的智慧办公IT部门、设计部门、装修部门、家具设计部门等单独对外，也会产生相应额外收入。租金外收益，先做好本职的事情，其他的事情都是靠量的累计，才能最终产生新的效益。当运营能力提升后，实际上也具备了对上下游行业渗透和重塑的机会，但是服务模式如何重构，还需要行业共同努力，这其实正是房地产真正性感的地方。
多家运营商挺近甲写，作为运营商，你认为未来的风险是什么?
运营商进驻甲级写字楼跟其自身定位有关，背靠甲写更易于提升自身实力吸纳更多高端客户，但大规模进驻甲级写字楼，获取资产相对容易，短期内效果易呈现，恰恰剧烈的价格补贴战也出现在这里。运营商把并非真正高端的小企业一窝蜂装进去，楼宇经济是宏观经济的晴雨表，这些企业一旦出现问题，存量资产会回归低效状态，是不乐观的。
运营商进入甲级写字楼不宜大规模化方式进入。雷格斯进入中国30年，以每年3~4家店的速度扩张，WeWork在真正高端的楼宇也不多，可以看出，无论是老牌商务中心，还是风头正盛的联合办公，他们在甲级楼宇的扩张都非常谨慎，因为共享办公行业风险比共享单车更危险。单车况且还能抵扣费用，而资产随着时间的流失，价值损失也越大。
若是旧楼改造、城市更新，拿楼成本相对可控，若是甲级写字楼，高昂的成本亏损却是无法预估的。一旦出现矛盾或者解约，那些通过补贴低价进来的客户，与原来的运营商、业主，三者之间的纠纷也是剪不断理还乱。尤其是经济下行区间，也会造成甲级写字楼价格震荡更加厉害。 “烧钱”企业一旦出现风险，会引起整个市场巨大的波动，也会造成原有甲级写字楼价值的降低。
李嘉诚有一句非常著名的话，不要去赚最后一个铜板。联合办公这个行业，低中高端的空间都会有，每一端都是很好的试金石，试出的是能力的锻炼和市场的触及，无论是城市更新还是资产管理，能够将一些几十年的老旧物业逐步焕发它的青春，才是我们做联合办公运营人的使命和职责。
什么是新办公?
1、中国新经济企业蓬勃发展，新办公围绕生态、服务，孵化出三头六臂的商务服务能力，以期在未来新兴服务市场中占有一席之地。
2、随着科技的发展，新办公未来发展方向一定是万物互联。这是一个伟大的尝试，也正在成为不动产行业物联网办公最终目标。
3、新办公是整个办公场景的升级，把传统办公场景升级到符合时代、跟随技术发展新的办公场景智慧化的升级，助力入驻客户提升效益，回报最好的服务换取最有价值的收益。
文章来源于微信公众号 商办互联
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