由共享办公引发的办公空间及企业服务升级，并未因为全球联合办公赛道发展受阻而放缓。国内的头部企业依然在这个赛道上探索各种新的可能性。
中海商业利用其新办公室实验平台OFFICEZIP，成功的在中高端办公室市场上探索出一条跨界空间服务的路径，而其今年5月成都开业的的中海OFFICEZIP交子空间，以“办公”连结了多元的消费／服务／娱乐体验，又做了一次成功的“Mix&Match”的新办公实验。
这一概念的提出，绝非噱头，而是切实具备实现经济收益的能力。数据显示，OFFICEZIP交子空间涵盖约100间办公室、约1500个工位，项目5月13日开业，但早在3月就已经实现预租率100%，真正提高了空间的租赁和运营能力，实现了资产盘活和增值。
概述
OFFICEZIP交子空间区位图
成都高新区的交子金融大街，是成都名副其实的CBD。中海商业在这1.5公里长的交子大道上布局了10栋写字楼和1个购物中心，总面积约80万方。
而成立于2016年的中海OFFICEZIP目前已在全国布局北京、上海、成都、等7大城市、16个项目，工位规模超过1万个。即便在2020年全年疫情影响下，OFFICEZIP总收入同比增长达到76%。从场景迭代到内容迭代，其在新办公领域的探索从未停止。
成都中海OFFICEZIP项目改造前后对比图
（上图为改造前，下图为改造后）
成都中海OFFICEZIP项目是个典型的“商改办”项目，原来的购物中心，经过改造之后成为独栋联合办公空间。在这个联合空间中，不仅有模板化的办公空间，有些区域还会根据租赁客户的需求进行定制，成为定制化办公空间。
项目以“Mr.OZ”为设计理念，定位“Mix&Match新场景实验室”，是中海商业首个商办同圈项目。
空间分为Soft Business、Light Business、Super Business三大主题功能区，配备会议中心、咖啡厅、高定西服店、直播间、快闪店、健身房、绿色氧吧等特色功能区。
项目1层由两部分组成，分别是中海国际会议中心品牌——HUI的空间以及包含了品牌馆、快闪店等在内的商业空间，4层为健身空间及露台，项目2~3层为办公空间，租客可以拎包入驻。
睿和智库制图
1、客群定位
交子空间位于地产一条街上，这是成都市区目前租金价格最高的街道，聚集了成都市品质最高的租赁用户。这一特点在交子空间项目中也得到了体现。目前该项目的租户中，行业头部企业占比达到了66.7%。高标准的装修、贴心式服务、可节省部分行政收入等要素成为国企单位青睐交子空间的理由。
2、价格定位
交子空间的工位价格平均在2000元/工位/月左右，甚至一些短租的金额能达到5000元+/月，从定价上来看，项目的租赁价格在整个成都地区处于高位。
数据来源：58同城
睿和智库制图
3、配套定位
在全新的旗舰项目成都交子OFFICEZIP中，运营团队优化了之前在测试中并没有受到租户广泛使用的一些配套设施，如减压室、游戏房、更衣室等，而是根据租户实际需求以及其定位对配套做了相应调整，目前，项目的配套设施见下表。
睿和智库制图
值得一提的是，国际会议中心品牌——HUI的入驻以及一层的商业配套帮助项目实现了高人流量的需求。
中海对团队的高效管理及成本控制是行业里出了名的。OFFICEZIP所有项目的运营人员配比都为标准的2200㎡/一个运营人员，这个精确的数字也是过往几个项目在运营过程中不断尝试最后得出的结果。按照此人员配比，交子OFFICEZIP项目共有运营人员5人，包括联系外包团队、设计、招租、运营等工作都由这5个人员负责。
1、招租运营
交子OFFICEZIP对租户的分类及比例进行了严格把控，遵守3:4:3的客群配比进行招租，以实现他们的运营及收入目标。
睿和智库制图
运营团队对不同租期的租户进行了空间的科学配比，项目中有20%~30%的空间会租给短租期、高周转的租户，这样安排既保证了一定的溢价空间，又能让项目持续在行业内进行品牌发声，提高项目知名度及影响力，吸引更广泛的租户人群。
2、空间运营
在成都交子OFFICEZIP里，运营团队真正实现空间商业化到每一个场景，除了按小时收费的HUI会议室之外，众多商业场景也在这里与办公实现了自然的融合。
国际会议中心品牌——HUI
HUI是中海商业于今年推出的商务会议服务品牌，“通过多样化空间组合、智能化配套设施及卓越惊喜服务，专注为每一位参会人员提供高效且印象深刻的会议体验”是HUI的品牌理念。HUI作为OFFICEZIP独特于其他联合办公空间的存在，为交子OFFICEZIP带来了可观的收入。HUI空间的租金在淡旺季也存在一定的价格浮动，包含会议室租金以及茶歇等费用在内，HUI空间的租金约为10000~13000元/次。
除此之外，HUI会议室每个月都有一个主题，6月为茶道月，展柜上会展示茶具；7月，主题变为咖啡时，展柜上就会出现咖啡机、咖啡豆等相关产品，这些产品可不仅仅是在会议室展出， 让参会者赞叹“真好看”这么简单，参会者也可根据自己喜好下单空间内所见的所有产品——这就是沉浸式消费场景被植入办公场景所起到的效果。
商业场景及活动运营
为了能让商业跟办公在空间中得到更自然的融合，运营团队把租户的办公后时间作为重要的考量内容，在空间中增设了众多场景：
（1）餐饮空间——让租户下了班可以有地方见个朋友喝杯咖啡；
（2）高级定制品牌的展示及销售空间——重点客群可以在这里实现个人形象的职场化；
（3）路演厅中引进开心麻花等小剧场——给租户们一个放松的场景和空间。剧场表演在项目中非常受欢迎，每周一、五两场演出，可容纳一百余人的路演厅场场爆满，80~150元左右的价格完全在目标客群的可接受范围内。
场景多了，租户在空间里待的时间长了，租户的用户黏性自然就提高了。
另一个交子空间里的特色场景是快闪店，开业至今，已经有多个潮流品牌在快闪店里分别进行了一个半月的展示，除了橱窗展示外，快闪店也提供销售功能，加上上文中提到的来自香港的高级定制品牌——W.W.CHAN&SONS，在交子OFFICEZIP里上演一场T台秀，在未来完全可以兑现。
3、社群运营
良好的用户黏性离不开社群运营。在OFFICEZIP办公的人群，有一个特定的称谓：OZIPer。在这里，他们不仅可以在自营餐饮品牌OF coffee品上一口好咖啡，在AI智能健身房来一场酣畅淋漓的运动，还可以在时尚场景式快闪店定制一套高定西服，又或是前往老爷车博物馆共赏一场视觉盛宴。在这个办公新场景中，交子OFFICEZIP将为OZIPer们带来焕然一新的沉浸式精致美学商务体验。
对于成为会员的OZIPer们，OFFICEZIP也有完善的收费标准及系统：除了常规会议室租赁和办公空间租赁外，在本项目租用办公空间的租户将享有标准化的会议室租用费用，会员们可以一次性充值会员卡，每次租用会议室，只需要按次划卡缴费即可。成熟的会员制度是保持用户黏性的重要途径。
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投资回报
该项目配有1500余个工位，改造后单工位平均租金价格约为1800~2500元/月，其坪效约提升了2.5倍。 经睿和智库简单测算，该项目的NOI可以达到7%以上，如果考虑到项目未来的增值部分，成都交子OFFICEZIP显然是个非常理想的好项目。
结语
睿和智库认为，新办公实验，本质上还是企业（也即人）的需求的精准匹配和满足，中海OFFICEZIP切的是高端办公市场，面向的是商务精英人群。所以，成都交子OFFICEZIP以办公为主线，构造了一个服务于商务精英的场景。
在OFFICEZIP首个“商改办”项目——在北京CBD中海广场项目中，中海OFFICEZIP就尝试引入托育业态，在成都项目中又增加了新零售，也尝试了更多跨界合作，“以客户需求为导向，合理配置空间内场景，让用户体验和运营效率收获最大值”，这是OFFICEZIP的核心目标。
当然，在参观过程中，睿和智库也发现了，场景中囊括的业态和服务更多还是点阵式，而非系统化，真正挖掘并归类这群高端客群的高频需求，做到空间业态“MIX”与“MATCH”的完美平衡且兼顾经济效益，实非易事。2021年是中海OFFICEZIP的五周年，不妨期待一下，以探索“未来办公实验室”为定位的OFFICEZIP在下一个五年，又将带来怎样的创新。
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