随着我国经济发展常态化，在国际产业转移、区域产业转型升级、及大众创业、万众创新的新形势下，园区的招商引资面临着巨大挑战，传统依靠企业规模入驻，而衍生的土地一级开发和二级开发规模大幅减少，使得“重开发轻运营”的模式难以为继。
另一方面，产业园区是产业转型升级最重要的载体，传统企业转型升级、新兴企业创业创新都有着广阔的空间。需要园区从“租赁型”、“卖地型”向“管理型”、“投资型”转变。
一流的园区为什么必以“运营为王”?
从产业园区开发价值来看，新形势下园区开发不可避免的要从土地的一二级开发获利转向依靠产业招商及运营服务获利的阶段。简单说，就是园区要从招商引资驱动，转向运营服务驱动。
园区的开发性收益已经越来越依赖于运营服务能力。因为，如今能够进入园区的企业，一般都属于在行业内有发展潜力的企业，它们对综合运营服务的要求不断提高，只有营造了比较适合于企业成长的环境，企业才考虑落户。企业聚集而产生的投资性收益也越来越重，而投资性收益的获取，更加依赖于园区的综合运营能力。因为综合运营能力高，园区和客户就是一家亲，能够获取客户更多真实的、动态的经营数据，更有利于彼此的长远发展。
综合来看，不管是从当前现实的开发性收益，还是从日常经营服务中的收益，或者是后期的投资性收益，都有赖于园区的综合运营服务能力。所以说，“好园区，在运营”!
园区运营是“运营为王”，还是“运营为枉”?
如今越来越多园区综合开发商意识到园区运营的重要性，但运营服务到底怎么做?工作如何开展?盈利模式到底怎么确定?一大堆问题，往往是“老虎吃天，无法下口”。
运营服务是一个长期性的、慢受益的活，不管是服务性收益还是投资性收益，在服务没有做到位甚至是积累时间不够的情况下，很难见到可观的收入的。运营服务的投入不见少，但运营服务的收益却不见多，甚至见不着。说好的“运营为王”，最终也只能是“运营为枉”。
为什么会出现这样的情况呢?并不是园区运营环节的问题，而是我们在对待园区运营的根本观念上存在着巨大的偏差：
应始终将产业发展放在园区开发的首位
园区开发者应该始终将产业发展而非地产经营放在园区开发的首位。而现实中却是地产经营为绝对重头。开发者始终保持将产业做大做实的心态，就会认真、科学地制定园区的产业发展规划，在产业经营做大做实的心态下，就会按照产业发展规划制定园区切合实际的招商政策，就可以围绕上下游产业链衍生出形式各样的生产性服务需求，这种情况下，做产业运营服务就是水到渠成的事，一方面可以增加园区的盈利空间，另一方面可以增强园区的吸引力。
园区运营不是“保姆活”，是园区的“头脑工程”
园区运营是从园区开发伊始就需要考虑的问题，而并不是开发销售后的事情。为谁服务?提供什么服务?如何进行服务?通过园区运营战略反推产业生态，在向龙头企业或产业内有重要影响力的公司定向招商，形成产业生态的内核，才能最终实现企业聚集。而目前多数园区都是只有模糊的产业定位，导致进入的企业零星散乱，在后期想提供运营服务的时候，就会因为专项服务的规模效益不够导致服务成本高而收入低，使运营服务不能持久。
园区运营是系统性工程，不是临时性工作
园区运营并不只是提供物业运营和企业服务那么简单，如果只是被动的提供常规型的服务，那园区运营的服务性收益永远不可能做大，也失去了真正服务性收益和投资性收益的可能。
园区运营体系的四大环节：定位-招商-运营-服务
整个园区运营体系是以客户为中心，包括定位、招商、运营、服务四个方面，五者互相影响，相互配合。战略定位是整个园区运营体系的统领，用以确定运营服务对象和内容;依据战略定位制定招商和服务策略，才能实现招商与运营的互相促进。运营环节是整个园区运营体系的抓手，依据战略定位结合园区各资源状况，确定园区的运营体系。运营环节对接招商策略和服务策略，形成整个园区战略定位落地的保障。
总之，中国产业园区已经进入到真正的运营为王的阶段服务，产业园区的经营环境正经历着实质性的转变，园区再造以及园区的转型升级已经迫在眉捷。运营服务驱动园区经济，产业升级驱动城市发展已经成为必然。在这片全新的开发蓝海中，能够迅速抓住园区运营的要旨，快速形成园区运营服务品牌的园区开发者，会迎来巨大的发展空间!
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